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El acceso al transporte público coloca a los mercados en la ruta adecuada

Los mercados que ofrecen mejores opciones de transporte público están dominando rentas más altas que las ciudades que se centran en el transporte vehicular

marzo 21, 2019

Incluso hasta hace algunos años, el trasporte público había sido pasado por alto en muchas ciudades de Estados Unidos.

Hoy día, los cambios están surgiendo rápidamente; los mercados que ofrecen opciones para un mejor transporte público están dominando rentas más altas que las ciudades que se centran en el transporte vehicular. Y la creciente demanda pudiera elevarse aún más si dentro de los planes de infraestructura comprendiendo $1 trillón de dólares del Presidente Trump también se incluye al transporte público.

La ciudad de Denver es un caso clásico. A lo largo de las últimas décadas, un crecimiento urbano desenfrenado dentro y alrededor de Mile-High City (como también se le conoce a Denver) lo convirtió en el “chico de la portada” en la cultura americana del automóvil con millones de conductores desplazándose a diario a paso de tortuga a lo largo de autopistas multi-carriles de y hacia el trabajo. Sin embargo, las grandes inversiones en el sistema del transporte público en fechas recientes les han dado a los conductores una manera nueva y cómoda para transportarse de un lado a otro lo cual también ha resultado ser una gran influencia en el mercado de oficinas. Las rentas están subiendo y la desocupación bajando.

Este cambio también puede observarse en lo que fueran tradicionalmente culturas vehiculares a lo largo de la Unión Americana desde Los Ángeles, California hasta el sur del estado de Florida donde desarrollos de transporte público han dado, asimismo, como resultado tarifas de renta más altas. En estas como en otras ciudades dotadas de transporte público, los submercados están siendo líderes de la manada, dominando rentas un 79.5 por ciento más alta que sus contrapartes carentes del mismo. 

“Las ciudades que tienen excelente transporte público representan actualmente aproximadamente un tercio del inventario de oficinas en el país; en base a las preferencias actuales de la fuerza laboral, se espera un crecimiento continuo en la velocidad de las transacciones y en los valores de los activos,” indica Scott Homa, Director de Investigación del Mercado de Oficinas en Estados Unidos de JLL.

De diversas maneras, resulta fácil conectar los puntos de las inversiones en transporte público con los bienes raíces de oficinas tomando en consideración a los millennials y observar elementos como la facilidad para caminar y la proximidad a amenidades locales como una prestación en el empleo o incluso como un derecho fundamental. Dichos cambios demográficos son exactamente lo que ha ayudado a empujar muchas de las inversiones públicas en infraestructura férrea y camionera. 

Posible demanda de crecimiento

Existen otras pistas muy significativas que señalan que la inversión en la infraestructura del transporte público podría beneficiar también a inversionistas y arrendadores de oficinas.

  • Los arrendadores están saliendo adelante

A lo largo de la Unión Americana, empresas de gran renombre has estado eligiendo específicamente su reubicación a sitios accesibles al transporte público y los arrendadores están cosechando los frutos que esto conlleva. Tomemos como ejemplo el condado de Fairfield en el estado de Connecticut donde el distrito de negocios de Greenwich es muy amigable al transporte público y goza de tarifas de arrendamiento que inician en los US $88.40 — casi 2.5 veces más alta a la de otros mercados de oficina en los alrededores.

Entre tanto, en los suburbios de Filadelfia, dentro del submercado del municipio de Radnor, los precios de salida en rentas están un 43.6 por ciento más altas que en los mercados suburbanos y por encima también de los precios en el centro de la ciudad. Tarifas de arrendamiento elevadas tampoco están desalentando a los negocios. En la ciudad de Seattle, tasas de desocupación por debajo del 7 por ciento resultan comunes en muchos submercados mientras que algunos submercados en la ciudad de Maryland muestran también tasas de desocupación de un solo dígito hasta de un 9.3 por ciento, cifra significativa cuando se le compara con el 28 por ciento registrado recientemente en submercados circundantes carentes de un buen transporte público. 

  • La construcción se está enfocando al transporte público

Casi una mitad de todos los desarrollos de oficinas se están construyendo en submercados bien dotados de transporte público. El corredor Silver Line al norte del estado de Virginia, por ejemplo, el cual conecta Tysons Corner al aeropuerto de Dulles, es actual sede de 2.1 millones de pies cuadrados de desarrollos cercanos a estaciones existentes o bien en construcción. Además, algunos desarrolladores están trabajando para quedar ubicados más que “cerca”— e incorporando instalaciones como Hudson Yards, One Vanderbilt, así como la Torre Salesforce directamente equipadas con instalaciones de transporte amplificadas o de nueva creación.

  • Los votantes están impulsando el cambio

Cada vez más funcionarios ya elegidos están prestando oído a sus electores en el sentido de que vale la pena utilizar sus impuestos en transporte. Homa, por ejemplo, hace notar medidas pro-transporte adoptadas recientemente en Los Ángeles, Seattle y Atlanta todas las cuales han resultado todo un éxito.

  • Las oportunidades permanecen restringidas

Muchos mercados de todo tamaño, dotados de transporte público, requieren ser desarrollados existiendo también, empero, límites estructurales sobre que tanto puede realmente suceder. Factores como la escasez en terrenos ayudarán a mantener a estos mercados competitivos en el futuro.

¿Una tendencia global?

Mientras que las ventajas que tienen los mercados bien dotados de transporte público se están volviendo cada vez más evidentes en los Estados Unidos, en otras ciudades a nivel mundial como Moscú, Paris, Tokio y São Paolo tienen tiempo de haberse percatado de la necesidad de construir y mantener buenas redes de transporte público. 

Sin embargo, siempre habrá espacio para mejorar. Dinamarca ha iniciado recientemente el requisito de que toda nueva oficina de gran tamaño que se vaya a construir quede cercana (600 metros) a una estación de metro o ferroviaria, Y, en Londres, se espera que Crossrail, la nueva vía ferroviaria de alta velocidad, impulse el desarrollo en Strafford, un vecindario recientemente construido. La otrora sede de las Olimpiadas 2012 está actualmente está a un paso de convertirse en una de las zonas mejor conectadas en Londres con la reciente construcción de un conglomerado tecnológico de 1-millón de pies cuadrados y otro de 781,600 pies cuadrados el cual ya se encuentra en construcción. 

“Considerando las varias ventajas de invertir en transporte público desde plusvalía en los bienes raíces a una mejora en el impacto ambiental, la pregunta no es ¿por qué no invertir en transporte? sino ¿qué estamos esperando?'” añade Homa.

Con el prospecto de nuevas inversiones en infraestructura en los Estados Unidos en el horizonte, parece ser que ya pudiera haber una contestación a esta pregunta en un futuro cercano.  

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