Se abren nuevos caminos para la inversión en centros de datos
Diversificación por parte de inversionistas inmobiliarios y nuevos participantes en la búsqueda de oportunidades
Los inversionistas inmobiliarios comerciales interesados en incursionar en el sector de los centros de datos están explorando nuevas rutas, desde asociaciones de desarrollo hasta fusiones y adquisiciones.
Las opciones están surgiendo en medio de una creciente competencia en el sector, particularmente a medida que más inversores institucionales buscan diversificar sus portafolioss de bienes raíces.
El año pasado, la inversión global en centros de datos alcanzó los 47,100 millones de dólares, frente a los 34,500 millones de 2020. En Europa, la inversión en 2021 fue cinco veces mayor que su promedio de cinco años, según JLL, mientras que los desempeños se comprimieron al 3.75% desde el 5%.
"El capital se ha centrado solo en un número selecto de acuerdos, y con la escasez de oportunidades, los inversionistas tienen que ser más creativos en su despliegue de capital", dice Luke Jackson, director de Mercados de Capitales de Centros de Datos para EMEA en JLL.
Es probable que haya más actividad de fusiones y adquisiciones a medida que aumente la inversión institucional, dice Jackson.
"Los grandes fondos siguen siendo los compradores dominantes, las plataformas de compra, que en los últimos meses ha sido el enfoque adoptado por los nuevos participantes, mientras que se sigue recaudando nuevo capital", explica Jackson. Principal Real Estate ha recaudado hasta ahora 155 millones de euros para su fondo de centros de datos de gerenciadores de activos, fondos de pensiones y compañías de seguros en Francia, Alemania, España y Malasia.
"Hay una gama cada vez más amplia de inversionistas que ingresan al sector, que pueden ser propietarios o inversionistas en empresas de centros de datos y el negocio operativo", dijo John Wilson, director de financiamiento de centros de datos del banco de inversión global SMBC, a los asistentes a un reciente seminario web de JLL.
El acceso a soluciones de capital y deuda más sofisticadas, agrega Wilson, ha desbloqueado el crecimiento en el sector.
"Las implementaciones de centros de datos se han vuelto más grandes, lo que resulta en cantidades cada vez mayores de inversión de capital requerida".
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Construir las oportunidades
Si bien un mayor capital aumentará el tamaño y la escala de los proyectos a medida que entren nuevos inversionistas, existen desafíos para aquellos que buscan obtener terrenos a medida que aumentan los costos de construcción.
Es por eso que es probable que las empresas conjuntas entre inversionistas y operadores ocurran más, tanto a nivel de proyecto único como de plataforma, dice Jackson. Pero un mayor desarrollo para satisfacer la demanda de los inversionistas será clave.
"Si no puedes comprar el producto, entonces necesitas construirlo", dice.
Y en algunos lugares, existen moratorias para permitir que los terrenos se usen para viviendas. Si bien la moratoria de Singapur sobre los nuevos centros de datos se levantó recientemente después de estar vigente durante dos años, la de Ámsterdam vino con estipulaciones sobre cuestiones como la sustentabilidad del espacio, con múltiples pisos alentados. Las mismas estipulaciones fueron establecidas el año pasado por la ciudad de Frankfurt. En Irlanda, se espera que en el futuro previsible se mantenga una moratoria sobre la construcción de nuevos centros de datos en la región de Dublín.
Con más empresas de centros de datos que buscan mejorar y actualizar sus estrategias de tecnología y nube, su necesidad de capital fresco podría ver surgir más oportunidades en venta y arrendamiento.
“La venta y el leaseback atraen a un cierto tipo de inversionista que busca seguridad de ingresos a largo plazo", dice Jackson. "Pero eso coincide con el creciente apetito entre los inversionistas institucionales".
Para los desarrolladores, la cuestión de cómo y dónde se construyen los centros de datos sigue siendo pertinente, pero más capital que ingrese al sector para asociarse solo puede ser algo bueno, dice Jackson.
Si bien todavía hay algo de educación por parte de los inversionistas, ahora están cada vez más motivados para ingresar al sector, dice.
"Ahora hay grupos de inversionistas, que no era el caso hace solo dos años".
Para obtener más información sobre los centros de datos, descarga nuestro reporte más reciente.
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