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¿Por qué las universidades están uniendo fuerzas?

Las fusiones de universidades privadas están aumentando, presentando desafíos y oportunidades de bienes raíces comerciales

12 de November de 2019

Pequeñas universidades privadas y colegios en los Estados Unidos se han fusionado en un esfuerzo por reducir los costos a medida que disminuyen las cifras de inscripción.

Dado que es probable que el número de estudiantes permanezca bajo presión, los expertos dicen que es poco probable que la tendencia disminuya pronto.

"Es probable que la consolidación se acelere en 2019 y más allá", dice Emily Wadhwani, directora de Fitch Ratings. "Las instituciones privadas más pequeñas siguen siendo más susceptibles a la consolidación".

A principios de este año, la Universidad de Redlands anunció que se estaba preparando para adquirir el seminario teológico de San Francisco de 150 años de antigüedad. El verano pasado, la Universidad de Illinois en Chicago comenzó el proceso de fusión con la John Marshall Law School, de gestión privada. Hace unos años, dos escuelas de derecho privadas en Minnesota, William Mitchell College of Law y Hamline University, unieron fuerzas para convertirse en la Mitchell Hamline School of Law.

"Dado el aumento de los costos de la educación superior y un mercado laboral fuerte, cada vez más jóvenes postergan ir a la universidad, y ese es uno de los factores que alientan a las escuelas a fusionarse", dice Nora V. Demleitner, profesora Roy L Steinheimer Jr. de Derecho en la Facultad de Derecho de la Universidad de Washington y Lee en Lexington, Virginia.

Figuras de estudiantes disminuyendo

La inscripción ha estado disminuyendo durante ocho años consecutivos en los EEUU, según el Centro Nacional de Investigación del Centro de Información para Estudiantes. Esta primavera, la matrícula postsecundaria cayó un 1.7% respecto al año anterior; eso se traduce en unos 300,000 estudiantes menos.

Las escuelas de cuatro años con fines de lucro experimentaron el mayor descenso, con una caída del 20%. Por el contrario, la matrícula en las universidades públicas de cuatro años cayó un 0.9%.

"Actualmente, tenemos una deuda estudiantil de 3 billones de dólares sin pagar", dice Herman Bulls, vicepresidente de JLL en el continente americano, quien fundó el negocio de instituciones públicas de JLL. "Las implicaciones de esto son que los niños que ya tienen deudas no van a volver a la escuela, lo que incentiva estas fusiones".

Remodelación de un campus

Además de reducir costos, las fusiones están presentando oportunidades para remodelar los campus. Los grupos universitarios recién formados han estado haciendo inversiones en viviendas para estudiantes, restaurantes, centros de investigación y entornos de estilo coworking para estudiantes. Las mejores conexiones a internet también han sido un área de enfoque.

Estudiar cómo maximizar ciertas propiedades, o deshacerse de otras, es una buena manera de planificar estratégicamente la mejor manera de utilizar un campus como herramienta de reclutamiento, dice Bulls.

"Es una oportunidad para maximizar el portafolio de bienes raíces como una forma de cambiar el nombre de las universidades fusionadas y crear o actualizar las propiedades que más atraerán a los estudiantes entrantes y potencialmente aumentar el índice de inscripción", dice Bulls.

Creando comunidades vibrantes

Las universidades fusionadas están desarrollando espacios que reúnen centros de investigación, hospitales, restaurantes, tiendas, hoteles y apartamentos en vecindarios miniatura que son casi autónomos.

La Universidad de Harvard, por ejemplo, está haciendo uso de una parcela de tierra propiedad de la universidad que había estado vacante al lado de su campus; se está asociando con entidades privadas para construir edificios combinados de oficinas y laboratorios, así como un hotel y centro de conferencias, y un edificio de apartamentos.

Demleitner, de la Universidad de Washington y Lee, dice que algunas universidades fusionadas en áreas más densamente pobladas están trayendo negocios de pago a sus espacios a medida que consolidan sus propiedades inmobiliarias para que sea un área más vibrante y crear oportunidades de trabajo para los estudiantes. Ella dice que una escuela de derecho privada en el Medio Oeste planea alquilar espacio a firmas de abogados en uno de sus edificios.

"Los estudiantes tendrán acceso a pasantías, y eso se convierte en un activo conveniente para la institución", dice ella.

Emmanuel College en Boston firmó un contrato de arrendamiento de 75 años con el gigante farmacéutico Merck para una instalación de laboratorio de 27,870 m2 en el campus. Brigham and Women's Hospital también adquirió espacio en el mismo campus para un centro de investigación médica.

"Las instituciones médicas, hospitales y hogares de ancianos son, en muchos casos, algunos de los inquilinos más adecuados para estas propiedades", dice Bulls. "Se convierten en empleadores importantes y abren oportunidades para los estudiantes y la comunidad circundante".

Desde bandejas de metal hasta brownies sin gluten

Echar un vistazo holístico a los salones de eventos, gimnasios, salas de práctica de música, instalaciones de lavandería, edificios relacionados con la fe y espacio administrativo también es una oportunidad no solo para renovar edificios existentes o entregar nuevos edificios, sino también para reconsiderar la forma en que se administra el espacio, y si están adecuadamente conectados.

"Es una oportunidad para repensar la administración de las instalaciones y asegurar que los servicios en el campus, como seguridad, limpieza y alimentación, estén evolucionando", dice Lindsay Stowell, vicepresidenta ejecutiva del grupo de instituciones públicas de JLL. "El servicio de comida se puede mejorar desde los días en que todo estaba enfocado en el comedor", dice ella. "Desde opciones rápidas e informales fuera del comedor hasta opciones más saludables en máquinas expendedoras para garantizar que las cocinas puedan hacer frente a una amplia gama de requisitos dietéticos, hay muchas oportunidades para mejorar la experiencia para los estudiantes actuales y potenciales".

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