Artículo

Dónde están aumentando los alquileres inmobiliarios urbanos

Los vecindarios situados al límite del centro de las ciudades atraen la atención de los inversionistas

15 de junio de 2023

El vecindario berlinés de Prenzlauer Berg es conocido desde hace tiempo como un destino de moda con cafés, restaurantes, boutiques y galerías de arte.

Pero en los últimos años, las empresas que querían formar parte del ambiente se han ido instalando cada vez más. Muchas se instalaron en el creciente número de espacios de cotrabajo que responden a la demanda de entornos de trabajo flexibles.

Poco a poco, la demanda ha ayudado a transformar su mercado inmobiliario. Prenzlauer Berg ha experimentado un aumento del 50% en los alquileres de oficinas prime en los últimos cinco años, según datos de JLL. Esto, a su vez, ha contribuido a dar paso a proyectos innovadores como el desarrollo de uso mixto Dstrct.Berlin.

Los inversionistas han tomado nota, y no sólo en la capital alemana. En todo el mundo, los barrios urbanos situados a las afueras del centro de las ciudades están atrayendo inversiones de empresas y promotores en busca de lo nuevo y asequible.

El antiguo distrito empacador de carne de Chicago, Fulton Market, ha sido testigo de un aumento del 43% en el alquiler desde 2019, según muestran los datos de JLL. En el barrio de Gangnam, en Seúl, los alquileres han subido un 24% en los últimos cinco años. El South End en Charlotte, Carolina del Norte, ha experimentado un crecimiento del 33%. Y los desarrollos centrados en el tránsito en mercados aún más pequeños, como el North Loop en Minneapolis, han experimentado aumentos superiores al 13% durante el mismo período.

Según el reporte de JLL "El futuro del distrito financiero central", estas prósperas zonas, antaño atípicas, rivalizan con los principales distritos comerciales de las ciudades.

"Estos vecindarios son el hogar de grupos creativos, tecnológicos y de investigación y desarrollo en rápida evolución y están cambiando el enfoque de los inversionistas de submercados más establecidos hacia el intenso desarrollo de oficinas creativas, viviendas, hoteles boutique, laboratorios y productos minoristas selectos", dice Phil Ryan, JLL City Futures, Director de Global Insight.

El reporte muestra que el crecimiento del alquiler de más del 20% en los últimos cinco años no es infrecuente en estos submercados.

"Las ventas de alto nivel en los barrios de la periferia urbana demuestran que ya hemos llegado a un punto en el que un lugar no tradicional puede alcanzar y alcanzará precios similares a los de un mercado céntrico en muchas zonas geográficas", afirma Ryan.

Mientras que algunos inversionistas podrían preguntarse si están demasiado tarde en el juego para capitalizar algunos de estos vecindarios, Ryan dice que la pregunta que todos deberíamos hacernos es: "¿Y ahora dónde?"

Suscribirse

¿Buscas más información? No te pierdas ninguna novedad

Las últimas noticias, análisis y oportunidades inmobiliarias de todo el mundo, directamente en tu bandeja de entrada.

Construyendo un vecindario

El desarrollo en los vecindarios urbanos periféricos sigue un patrón, dice Ryan. Él lo llama el efecto derrame.

"A medida que un lugar se va urbanizando, la demanda se extiende a los vecindarios adyacentes", afirma. "Los destinos de esta migración también deben tener atributos clave que los hagan deseables".

Averiguar cómo reproducir otros vecindarios prósperos de la periferia urbana en un nuevo espacio es a la vez fácil y difícil, dice Ryan.

"Cuando hablamos de nuevos tipos de ubicaciones institucionales, las que tienen éxito son de naturaleza orgánica. Se encuentran en lugares que encajan de forma natural en ese punto óptimo entre la ubicación y el entorno construido existente", afirma.

Aquí es donde entra en juego la creación de espacios.

La creación de espacios públicos es vital para el éxito de estos vecindarios, sobre todo cuando se conectan con el distrito financiero central. Ryan señala a Europa -piensen en MediaSpree de Berlín o Prenzlauer Berg, como ejemplo de aplicación de mejoras de la habitabilidad y el espacio público, como la reducción del tráfico rodado, el aumento del comercio minorista en las aceras, la distinción arquitectónica y la calidad de la construcción.

Melbourne, dice, ha sido un modelo de éxito para barrios marginales en auge como Richmond, Cremorne y Collingwood, que se han convertido en centros tecnológicos competitivos.

"Si nos fijamos en esos suburbios de Melbourne, todos tienen manzanas estrechas, arquitectura postindustrial, están relativamente cerca de donde vive la gente y cerca de zonas residenciales consolidadas", dice Ryan. "Se trata de romper bloques, facilitar la circulación, aumentar la cubierta arbórea, crear comercios minoristas de destino y escalar hacia arriba".

Porque este tipo de desarrollo se produce en distintas fases: se empieza y madura con el tiempo, y luego llega un nuevo desarrollo, y la escala cambia. A la hora de preguntarse cuál será el siguiente paso, Ryan afirma que conviene remontarse a estos barrios de la periferia urbana surgidos hace más de una década. En Chicago, barrios como el Far West Side muestran muchos de los mismos signos de estar preparados para el crecimiento que Fulton Market durante el inicio del anterior ciclo inmobiliario.

En lo que respecta a la estrategia a largo plazo, Ryan afirma que es esencial conocer el equilibrio en el uso del suelo, los servicios disponibles, el tipo de acceso de la zona al núcleo y si existe capacidad para construir a escala. Estos factores son fundamentales para influir en la dirección que tomará el crecimiento indirecto.

Cuando el dinero tiene sentido

A la hora de invertir en estos vecinadrios de la periferia urbana, uno de los retos más importantes a los que se enfrentan los inversionistas es su reducida superficie y un importante punto de saturación. Una cuestión importante, dice Ryan, es si hay liquidez para seguir adelante. Y a menudo, la capacidad de carga y el punto de saturación no son evidentes desde el principio.

Dado que el desarrollo de tipo institucional es costoso, la capacidad de ampliación del vecindario será crucial para determinar el éxito a largo plazo, afirma.

Por ejemplo, una de las razones por las que Fulton Market, en Chicago, está ganando adeptos es su capacidad de crecimiento vertical, como ocurre con la torre de 45 pisos del 570 de Fulton.

"A medida que suben los valores, estos vecindarios se vuelven más atractivos a mayor escala para la reurbanización", afirma Ryan. "Eso sólo ocurre cuando se alcanza un determinado umbral y el precio funciona. Y entonces precipita una mejor rentabilidad".

Debido a la volatilidad del mercado y al hecho de que el riesgo de que un único inquilino rescinda un contrato de arrendamiento principal puede afectar a toda la promoción, Ryan afirma que la inversión en estos mercados tiene su parte de riesgo. Los promotores y los inquilinos tienen que sopesar las ventajas y desventajas de aprovechar las opciones de los pioneros frente a las previsiones inciertas de la demanda.

Aun así, Ryan sigue siendo optimista respecto a esta tendencia y afirma: "A largo plazo, es hacia donde nos dirigimos. Hay suficientes inversionistas que confían en la construcción de barrios urbanos periféricos. Las lecciones aprendidas del éxito de estas ubicaciones a la hora de atraer residentes, empresas y visitantes también servirán de base para la regeneración de los distritos comerciales centrales tradicionales a medida que se adaptan a las nuevas formas de trabajar, viajar y hacer negocios."