Dónde están aumentando los alquileres inmobiliarios urbanos

Construyendo un vecindario

El desarrollo en los vecindarios urbanos periféricos sigue un patrón, dice Ryan. Él lo llama el efecto derrame.

"A medida que un lugar se va urbanizando, la demanda se extiende a los vecindarios adyacentes", afirma. "Los destinos de esta migración también deben tener atributos clave que los hagan deseables".

Averiguar cómo reproducir otros vecindarios prósperos de la periferia urbana en un nuevo espacio es a la vez fácil y difícil, dice Ryan.

"Cuando hablamos de nuevos tipos de ubicaciones institucionales, las que tienen éxito son de naturaleza orgánica. Se encuentran en lugares que encajan de forma natural en ese punto óptimo entre la ubicación y el entorno construido existente", afirma.

Aquí es donde entra en juego la creación de espacios.

La creación de espacios públicos es vital para el éxito de estos vecindarios, sobre todo cuando se conectan con el distrito financiero central. Ryan señala a Europa -piensen en MediaSpree de Berlín o Prenzlauer Berg, como ejemplo de aplicación de mejoras de la habitabilidad y el espacio público, como la reducción del tráfico rodado, el aumento del comercio minorista en las aceras, la distinción arquitectónica y la calidad de la construcción.

Melbourne, dice, ha sido un modelo de éxito para barrios marginales en auge como Richmond, Cremorne y Collingwood, que se han convertido en centros tecnológicos competitivos.

"Si nos fijamos en esos suburbios de Melbourne, todos tienen manzanas estrechas, arquitectura postindustrial, están relativamente cerca de donde vive la gente y cerca de zonas residenciales consolidadas", dice Ryan. "Se trata de romper bloques, facilitar la circulación, aumentar la cubierta arbórea, crear comercios minoristas de destino y escalar hacia arriba".

Porque este tipo de desarrollo se produce en distintas fases: se empieza y madura con el tiempo, y luego llega un nuevo desarrollo, y la escala cambia. A la hora de preguntarse cuál será el siguiente paso, Ryan afirma que conviene remontarse a estos barrios de la periferia urbana surgidos hace más de una década. En Chicago, barrios como el Far West Side muestran muchos de los mismos signos de estar preparados para el crecimiento que Fulton Market durante el inicio del anterior ciclo inmobiliario.

En lo que respecta a la estrategia a largo plazo, Ryan afirma que es esencial conocer el equilibrio en el uso del suelo, los servicios disponibles, el tipo de acceso de la zona al núcleo y si existe capacidad para construir a escala. Estos factores son fundamentales para influir en la dirección que tomará el crecimiento indirecto.

Cuando el dinero tiene sentido

A la hora de invertir en estos vecinadrios de la periferia urbana, uno de los retos más importantes a los que se enfrentan los inversionistas es su reducida superficie y un importante punto de saturación. Una cuestión importante, dice Ryan, es si hay liquidez para seguir adelante. Y a menudo, la capacidad de carga y el punto de saturación no son evidentes desde el principio.

Dado que el desarrollo de tipo institucional es costoso, la capacidad de ampliación del vecindario será crucial para determinar el éxito a largo plazo, afirma.

Por ejemplo, una de las razones por las que Fulton Market, en Chicago, está ganando adeptos es su capacidad de crecimiento vertical, como ocurre con la torre de 45 pisos del 570 de Fulton.

"A medida que suben los valores, estos vecindarios se vuelven más atractivos a mayor escala para la reurbanización", afirma Ryan. "Eso sólo ocurre cuando se alcanza un determinado umbral y el precio funciona. Y entonces precipita una mejor rentabilidad".

Debido a la volatilidad del mercado y al hecho de que el riesgo de que un único inquilino rescinda un contrato de arrendamiento principal puede afectar a toda la promoción, Ryan afirma que la inversión en estos mercados tiene su parte de riesgo. Los promotores y los inquilinos tienen que sopesar las ventajas y desventajas de aprovechar las opciones de los pioneros frente a las previsiones inciertas de la demanda.

Aun así, Ryan sigue siendo optimista respecto a esta tendencia y afirma: "A largo plazo, es hacia donde nos dirigimos. Hay suficientes inversionistas que confían en la construcción de barrios urbanos periféricos. Las lecciones aprendidas del éxito de estas ubicaciones a la hora de atraer residentes, empresas y visitantes también servirán de base para la regeneración de los distritos comerciales centrales tradicionales a medida que se adaptan a las nuevas formas de trabajar, viajar y hacer negocios."