Almacenes de multi-planta están ganando atracción a nivel global

En la medida que la demanda por propiedades industriales crece, tras el auge del comercio electrónico, los inversores y desarrolladores consideran a las bodegas como el siguiente paso de logística urbana.

El número de desarrolladores que se desplazan hacia las ciudades principales crece en todo el mundo gracias al aumento en la demanda de una entrega cada vez más rápida de bienes.

En 2017, las ventas en línea representaron el 10.2% del total de ventas minoristas en todo el mundo, según Statista, para 2021 se espera que esta cifra alcance el 17.5%. Los minoristas deben estar cerca de sus mercados centrales, pero una propiedad más cercana al desarrollo urbano es costosa y escasa, lo cual obliga a los desarrolladores a mirar hacia el cielo.

“Los desarrolladores están buscando en los mercados principales de bodegas con grandes bases de consumidores para atraer a los usuarios industriales que desean un acceso inmediato a sus clientes para la entrega”, dice Craig Meyer, Presidente de Industrial de JLL.

Cuando se opera un centro de distribución, el transporte y la mano de obra son gastos clave, que representan hasta el 60% de los costos operativos, según los datos de JLL. A la inversa, los bienes raíces representan solo entre el 4% y el 6% de los costos, lo cual hace más barato construir que alquilar un almacén más lejos de donde se encuentran de consumidores.

Las bodegas han existido en la región de Asia y el Pacífico durante décadas, particularmente en los mercados más desarrollados de Japón, Corea del Sur, Singapur y Hong Kong, donde las poblaciones densas y la disponibilidad limitada de la tierra las han convertido en una necesidad.

En los Estados Unidos, sin embargo, son un concepto reciente. El desarrollador de logística, Prologis construyó la primera bodega industrial de varios pisos en el país, en Seattle el año pasado, mientras que Goldman Sachs Asset Management PRE y DHPH anunciaron una empresa conjunta para desarrollar un centro de distribución y almacén de grado institucional de 370,000 pies cuadrados en tres plantas.

“El costo de la relación terreno-construcción ha cruzado el umbral económico que permite el desarrollo de varias plantas. El capital sofisticado lo ha reconocido y ha hecho grandes apuestas para obtener la ventaja de ser el primero en avanzar en el ciclo de desarrollo de este tipo de instalaciones en ubicaciones Premium”, dice Meyer.

En enero de 2019, Bridge Development Partners y DH Property Holdings siguieron su ejemplo, uniendo fuerzas para adquirir un sitio de 18 acres, en Brooklyn. Innovo Property Group también está en el juego, habiendo comprado un sitio de desarrollo de $75 millones de dólares y 20 acres en el Bronx, que planea convertir en una bodega de dos niveles. Y no se trata solo de los mercados de Nueva York y Seattle, también se están construyendo desarrollos en San Francisco y Los Ángeles.

En Australia, la tendencia de las bodegas de varios pisos todavía es relativamente nueva, pero también está siendo impulsada por el comercio electrónico y la entrega en el mismo día, que ha incrementado la demanda de espacio industrial.

En Botany se están desarrollando dos bodegas de dos pisos, que alberga el mayor puerto marítimo de Australia. En Europa, los edificios de varias plantas son un concepto más familiar. Fueron desarrollados en París en la década de 1970. Más recientemente, Vailog, una compañía del Grupo SEGRO, completó una bodega en la rampa llamada Paris Air 2, que se arrendó de inmediato. Y en el Reino Unido, la primera instalación de varios pisos se completó en 2008 por el desarrollador Brixton.

Según Meyer, los inversores, los desarrolladores y los ocupantes tendrán que mantenerse al día con un entorno logístico cambiante a medida que el comercio electrónico sigue creciendo y las expectativas de entrega de los consumidores solo aumentan en áreas densamente pobladas.

“La demanda de soluciones de distribución de última milla eficientes y eficaces es clave. Las instalaciones adoptarán muchas formas y tamaños diferentes y, sin duda, no serán todas de varias plantas. Sin embargo, en centros muy grandes y densamente poblados en todo el mundo, las tendencias de los consumidores por pedido requerirán más almacenes de varios pisos”, dice Meyer.