Desde hoteles hasta centros de rehabilitación, los activos económicamente afectados encuentran una nueva vida

Por ejemplo, una instalación especializada de enfermería fuera del área metropolitana de Boston está en camino de convertirse en viviendas económicas. El desarrollador CK Asset Holdings Ltd. convierte dos hoteles de Hong Kong en departamentos para satisfacer la demanda de viviendas. En Londres, el desarrollador Dominv cambió sus planes de desarrollar dos hoteles y, convierte uno de ellos en una unidad de alojamiento para estudiantes. Un antiguo hotel abandonado de cuatro estrellas en Melbourne en el mercado atrae la atención como un sitio de reconstrucción.

“La tendencia de abrir estas propiedades económicamente afectadas a un grupo más grande de compradores llegó para quedarse en el futuro próximo debido a la demanda de una gran variedad de usuarios”, dice Jason Skalko, Director de Capital Markets, Residencias para Adultos Mayores y Salud de JLL. “Vemos más interés en las conversiones en centros para la salud conductual, lo que incluye instalaciones de rehabilitación, y existe una demanda ilimitada de viviendas económicas”.

Conversión de instalaciones especializadas de enfermería

Más de 1600 instalaciones especializadas de enfermería en EE. UU. pudieron cerrar en 2021, más de 10 veces el número que cerró el año pasado, de acuerdo con un análisis de febrero de American Health Care Association (Asociación Estadounidense de Atención Médica) y National Center for Assisted Living (Centro Nacional de Vivienda Asistida).

Otros operadores de unidades especializadas de enfermería adquieren rápidamente muchas de estas propiedades.

“Con frecuencia, un propietario nacional grande que busca optimizar su portafolio vende a un grupo regional con presencia existente o a un grupo que busca entrar en un nuevo mercado”, asegura Rigby. “Actualmente comercializamos varias propiedades dentro de estos parámetros, y todas ellas captan también el interés de una amplia variedad de tipos de reconversión”.

La ubicación es la clave para los que buscan la conversión, dice Rigby. Entonces, para hacer concretar sus negocios, los compradores consideran el diseño existente de una instalación con la esperanza de mantener bajos los costos de la conversión.

“Aún hay un gran número de inversionistas que buscan activos de alto rendimiento que sean los mejores en su clase con excelentes demografías alrededor”, asegura Rigby. “Los activos con menores rendimientos son, aparentemente, más difíciles, pero también son atractivos para muchos compradores debido a su asequibilidad en un momento en donde las residencias para adultos mayores, residencias estudiantiles, residencias para trabajadores, instalaciones de rehabilitación, centros de salud conductual y viviendas para personas en situación de desamparo se encuentran en alta demanda”.

Conversiones de hoteles

Que los inversionistas adquieran hoteles para su conversión no es algo nuevo, con condominios, viviendas asequibles, residencias estudiantiles y viviendas asistidas como opciones que existen desde hace tiempo.

Pero el interés por las reconversiones ha crecido durante la pandemia, a veces, las ofertas de los inversionistas tradicionales de hoteles son superadas por otros. En EE. UU., los inversionistas de usos alternativos hacen que los precios suban entre 25 y 35 por ciento sobre los niveles tradicionales. La actividad reciente sugiere que el valor total en el mercado de los hoteles que se venden para conversión en los siguientes cinco años será de entre USD 25,000 y USD 30,000 millones, de acuerdo con la Investigación de JLL.

“Los tipos de inversionistas que desean realizar reconversiones se han vuelto participantes más activos en el mercado de inversión en hoteles, pues vencen a otros licitantes en el proceso de venta del hotel, no solo porque presentan las ofertas más altas, sino porque logran asegurar con mayor facilidad el financiamiento de adquisiciones en comparación con los compradores tradicionales de hoteles”, afirma Geraldine Guichardo, Directora Global de Investigación del Grupo de Hotelería y Hospitalidad de JLL. “Con los valores de los hoteles bajo presión como resultado del difícil entorno operativo actual, se cumplen o superan los requisitos de rendimientos para el inversionista de usos alternativos, incluso después de considerar los gastos de capital y otros costos relacionados con la conversión”.

En Australia, los hoteles tuvieron dificultades debido a las restricciones de las fronteras internacionales durante la pandemia, mientras que las bases sólidas previas a la pandemia generan gran parte de la nueva oferta de hoteles en el mercado, asegura Annabel McFarlane, Directora Sénior de Investigación de JLL en Australia. Al mismo tiempo, las medidas de estímulos de gobierno y las bajas tasas de interés impulsan la demanda de residencias, llevando a un repunte de las conversiones.

“Un ejemplo es Queens Boulevard, que es un viejo activo hotelero que no se podrá terminar con la nueva oferta en una estupenda ubicación residencial”, dice McFarlane. “Es casi seguro que se redesarrollará como zona residencial, pues los precios de venta de las unidades residenciales están nuevamente a la alza”.

Las necesidades de la reconversión, al desnudo

Existen muchos traslapes entre las consideraciones de convertir los hoteles e instalaciones especializadas de enfermería en construcciones para otros usos, señala Skalko.

Dice que estas instalaciones son ideales para conversiones de varias viviendas cuando tienen baños o cocinas pequeñas dentro de las unidades, lo que es más común en los casos de hoteles para estadías prolongadas.

Las conversiones a hogares para adultos mayores se benefician de los hoteles de servicio completo, ya que cuentan con espacios para conferencias que pueden convertirse en salas de uso general y cocinas industriales que permiten cocinar alimentos para los residentes.

Skalko dice que las conversiones de bajo costo ofrecen la posibilidad de convertirse en residencias económicas para adultos mayores en mercados urbanos con altos obstáculos de acceso, lo que es una necesidad importante. Por ejemplo, Fairstead planea reutilizar un hotel histórico en el lado oeste del alto Manhattan, con valor de USD 60 millones, mediante su adaptación como residencias económicas para adultos mayores.

Las conversiones en residencias estudiantiles son populares en el caso de las distribuciones de muchos hoteles, ya que son parecidas y a veces solo requieren una ligera renovación, señala Guichardo.

El Reino Unido ha visto una oleada de esas conversiones. Por ejemplo, el antiguo punto de referencia, el Hotel Hartlepool, al que más recientemente se le llamaba Hotel Hillcarter, se ha convertido en pequeños departamentos y dormitorios para estudiantes.

“Generalmente no es un trabajo complicado y las unidades se mantienen ocupadas, lo que mantiene bajos los costos”, asegura.

Pero espera…

Con la recuperación económica y la aplicación de vacunas en curso, no es probable que existan conversiones masivas de hoteles u otros activos económicamente afectados. Estas son buenas noticias para los propietarios que pueden resistir.

“Los altos niveles de vacunación han estabilizado la ocupación dentro de instalaciones especializadas de enfermería y vemos una mayor ocupación en las residencias para adultos mayores”, señala Skalko. “Aunque algunas personas se llevaron a sus familiares a casa durante el punto más alto de la pandemia, el regreso a la normalidad brinda vientos favorables importantes a esta clase de activos. La demanda de estas propiedades se basa en las necesidades y tenemos una población cada vez más vieja”.

También existe optimismo en los hoteles conforme se libera la demanda reprimida durante la pandemia. 

“Es importante recordar que, aunque los hoteles son los primeros en experimentar la caída de la demanda, también son de los primeros sectores en experimentar la recuperación”, dice Guichardo.