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El vuelo hacia la calidad de los bienes raíces está acercando a usuarios e inversionistas

Las necesidades convergentes conducen a más diálogo y transparencia que nunca

06 de febrero de 2023

Los inversionistas desconfían de la economía. Las empresas intentan que la gente vuelva a la oficina. Ambos bandos se esfuerzan por alcanzar sus objetivos de sustentabilidad.

Todo esto hace que los inmuebles de alta calidad, edificios que cumplen especificaciones ecológicas, o espacios que las empresas quieren alquilar y donde los empleados quieren trabajar, sean lo que todo el mundo quiere en estos momentos.

Todo esto hace que los inmuebles de alta calidad, edificios que cumplen especificaciones ecológicas, o espacios que las empresas quieren alquilar y donde los empleados quieren trabajar, sean lo que todo el mundo quiere en estos momentos.

Continúa leyendo para conocer los factores que impulsan esta dinámica cambiante, y el estado de los bienes raíces en general, con Beverley Kilbride, Directora de Operaciones europea de LaSalle Investment Management, y Andy Poppink, CEO de JLL EMEA Markets..

¿Qué está impulsando la demanda de inmuebles de calidad desde el punto de vista de los ocupantes?

Andy Poppink: La mayoría de los ejecutivos del sector inmobiliario, tres de cada cuatro, según un estudio de JLL, creen que la oficina es clave para su futuro. Quieren que su gente vuelva a estar unida, colaborando e innovando, por lo que buscan espacios de trabajo flexibles, ricos en servicios y de calidad. Hay que recordar que el mercado laboral sigue siendo históricamente escaso, por lo que la competencia para atraer y retener a personas de calidad sigue siendo extremadamente alta.

En segundo lugar, quieren cumplir los requisitos ESG (n. del t. Ambiente, Sostenibilidad y Gobernanza) tanto por exigencia normativa como por verdadera demanda de sus clientes, consumidores y personas.

Por último, y más recientemente, se han preocupado mucho por el impacto económico de los resultados en sus empresas, inmuebles y personal.

Estos tres aspectos son ahora prioritarios para los ocupantes y, para cada uno de ellos, necesitan socios inversionistas que les proporcionen espacio, contratos de arrendamiento y condiciones que les ayuden a alcanzar esos objetivos.

¿Qué pasa con los inversionistas? ¿Qué los lleva a la calidad?

Beverley Kilbride: Por parte de los inversionistas, ESG es definitivamente el principal impulsor. Pero se ha pasado de las buenas intenciones a la creación de un viaje ESG mensurable. Esto se debe a que los inquilinos preguntan ahora por la huella de carbono del edificio y cómo se traducirá en rendimiento operativo.

Estamos observando este vuelo hacia la calidad en todo el mundo y en todos los sectores, no sólo en el de oficinas. Pero en lo que respecta al espacio de oficinas, la implantación del trabajo híbrido y las previsiones de las organizaciones sobre las necesidades futuras de espacio hacen que los ocupantes pidan una reducción del número de escritorios, junto con un aumento del espacio de colaboración y un nivel de servicio muy alto.

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Entonces, ¿los inversionistas ahora tienen que mejorar su juego?

Beverley: Absolutamente. Ha habido una clara polarización en el mercado entre las acciones de grado A y el resto. Posteriormente, la oferta limitada y el deseo de alcanzar los objetivos de sostenibilidad crean oportunidades que ayudan a LaSalle a asumir ambiciosos proyectos de renovación.

Por ejemplo, está surgiendo una nueva tecnología y la innovación es vital si queremos ofrecer edificios con un desempeño mejorado y al deseo de los usuarios.

Sin embargo, estamos en una etapa del ciclo del mercado en la que aún no tenemos prácticas de mercado claras ni de coherencia en las normas valoraciones acreditados. También estamos navegando por los desafíos de costos e incógnitas en torno a la cadena de suministro, el precio de los materiales y la mano de obra.

Todos estos son factores que los inversionistas deben tener en cuenta. Aunque baje la inflación, es poco probable que bajen los costos de los materiales, por lo que la futura cadena de suministro seguirá bajo presión durante algún tiempo. Esto significa que seguirá habiendo una competencia y que los inmuebles de calidad seguirán teniendo un precio elevado.

¿Y los arrendamientos? ¿Está influyendo la demanda de flexibilidad y calidad?

Andy: Los usuarios se encuentran en un conflicto entre su demanda de contratos de arrendamiento más cortos y flexibles que se adapten a plantillas dinámicas y la disponibilidad de espacios que respondan a sus prioridades. Un espacio de calidad requiere inversión de capital, pero cuanto más corto es el contrato, más caro resulta para el usuario. Se trata de encontrar el equilibrio y trabajar en colaboración con los inversionistas. No creo que hoy se pueda escribir una regla que diga que los contratos de arrendamientos serán necesariamente más cortos.

Beverley: Estoy de acuerdo. Ahora buscamos asociaciones más estrechas y un diálogo constante sobre cómo adaptar las operaciones y las inversiones para asegurarnos de que ambas partes alcanzan sus objetivos, lo que supone un verdadero cambio en la dinámica.

Andy: ESG y las operaciones son un factor clave en este cambio de relación, porque la mayor parte del impacto de carbono de un edificio se produce a partir de las operaciones en curso, que es absolutamente una actividad compartida. Así que tenemos que seguir trabajando como socios durante toda la vigencia de los contratos de arrendamiento.

¿Cómo impulsan estos objetivos comunes una mayor transparencia entre las partes?

Andy: Los usuarios quieren saber qué es lo que ofrecerá un servicio de gestión inmobiliaria, y cuál puede ser el rendimiento de un inmueble. Por su parte, el propietario intenta saber qué debe hacer para satisfacer las necesidades de los usuarios. Esto exigirá una mayor comunicación en las primeras fases del proceso y, sobre todo, la debida diligencia en la recopilación de datos para facilitar la toma de decisiones bien fundadas. Y luego están las métricas y la recopilación continua de datos que se necesitan para apoyar los requisitos de información ESG tanto de los inversionistas como de los usuarios.

Beverley: Sin duda hay una mayor transparencia: ya no estamos en la jerarquía tradicional de propietario e inquilino. Ahora compartimos más información con los usuarios de forma continua, hablamos de mucho más que de las condiciones del contrato y el alquiler. Estos diálogos y los niveles de compromiso son muy diferentes a los de ciclos anteriores.

Ya no se puede comprar bienes inmuebles y no intervenir. No funciona. Hay que participar y colaborar en todo momento. Hay una agenda común, aunque a veces la jerarquía en términos de prioridades sea diferente.

Andy: Si damos un paso  atrás y analizamos el pensamiento empresarial en términos más generales, el tema de Davos de este año fue "la cooperación en un mundo fragmentado". Esto demuestra que cada vez se reconoce más la importancia de las asociaciones. La capacidad de recuperación que estamos presenciando en los mercados inmobiliarios se debe a la habilidad de inversionistas y usuarios para trabajar hacia los objetivos comunes. Para que, en última instancia, lleguemos juntos. 

Contacto con Beverley Kilbride y Andy Poppink

European COO LaSalle Investment Management y CEO JLL EMEA Markets

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