Por qué los hoteles optan por renovaciones en lugar de nuevas construcciones

Los inversionistas en hoteles se están alejando de los nuevos desarrollos a la luz de los costosos préstamos para la construcción y el aumento vertiginoso de los precios de los materiales y la mano de obra.

En su lugar, están comprando hoteles con la intención de mejorarlos. Alrededor del 80% de los inversionistas en hoteles que participaron recintemente en una encuesta reciente de JLL afirmaron que están buscando oportunidades de inversión de valor añadido en el sector.

"Muchos inversionistas ahora prefieren comprar activos ya existentes que necesitan renovación, reposicionamiento o cambio de marca, ya que las perspectivas de rentabilidad suelen ser mucho más atractivas", afirma Xander Nijnens, Director General de Asesoramiento y Gestión de Activos de JLL Hotels & Hospitality Group.

Las estrategias se deben en gran medida a las presiones inflacionistas, con el aumento de los costos de construcción y con pocos préstamos de desarrollo disponibles. Los costos de desarrollo han aumentado entre un 10% y un 30%, según los inversionistas encuestados por JLL, mientras que los préstamos para nuevas construcciones se han vuelto más difíciles.

En febrero, el gestor australiano de fondos hoteleros Pro-Invest adquirió el Primus Hotel Sydney y lo reabrió como hotel boutique de lujo Kimpton Sydney tras una reforma, ofreciendo experiencias culinarias innovadoras y una nueva programación de estilo de vida.

"Estas operaciones son mucho más fáciles de financiar y se comercializan con mayor rapidez, en comparación con la construcción de un nuevo desarrollo desde cero, que puede llevar entre 24 y 36 meses", afirma Nijnens.

Tiempos y turismo

El impulso de la inversión de valor añadido en el espacio hotelero llega en medio de una recuperación del turismo mundial.

Maldivas lidera el camino con una recuperación del 128% en los ingresos generados por habitación disponible (RevPAR) en lo que va de año en relación con los niveles de 2019, con el sudeste asiático y Australia siguiendo una tendencia similar, según los datos de JLL. En Estados Unidos y Europa, mercados como Miami y París han visto crecer el RevPAR un 125% y un 113% respectivamente en el mismo periodo.

"Nuestra proyección de USD 10.7 mil millones en inversión hotelera total en Asia Pacífico para 2022 se mantiene sin cambios, respaldada por la mejora de la confianza en los fundamentos a largo plazo de la industria en esta región en los próximos años", dice Nihat Ercan, Jefe de Ventas de Inversiones, Asia Pacífico, Grupo de Hoteles y Hospitalidad de JLL.

Se espera que la inversión hotelera en Asia Pacífico alcance los USD 11.5 mil millones en 2023, con Japón, China, Australia y Corea del Sur liderando la carga, según muestran los datos de JLL.

Dentro del espacio de valor añadido, en particular, los inversionistas de capital privado se encuentran entre los actores más activos, según Nijnens. "Se están viendo obligados a abandonar muchas operaciones de alto precio debido al mayor costo de la deuda, pero están dispuestos a desplegar el capital que han obtenido en el sector hotelero", dice Nijnens.

"Esperamos que más inversionistas de capital privado adopten una visión de tres a cinco años y trabajen con nosotros para aplicar cambios que mejoren el valor de sus activos".