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Los inversores ponen el ojo en las propiedades de arrendamiento triple neto

Las propiedades industriales NNN están especialmente bien posicionadas para resistir COVID-19

29 de June de 2020

Con la economía global bajo presión, los inversores de bienes raíces comerciales están buscando estrategias defensivas que tengan más probabilidades de atravesar con más seguridad la recesión.

Las propiedades de un solo inquilino y triple arrendamiento neto (también conocidas como NNN)1 están viendo más consultas debido a su estabilidad histórica y resiliencia en tiempos turbulentos, dice Mark West, Director General Senior de Capital Markets, JLL, que tiene su sede en Dallas. Las propiedades minoristas de NNN han demostrado ser particularmente atractivas durante la pandemia de coronavirus, ya que proporcionan bienes esenciales que han tenido una gran demanda, mientras que las propiedades industriales NNN sirven a la cadena de suministro, trasladando bienes a clientes que cada vez hacen más pedidos desde sus hogares.

"Estas propiedades proporcionan ingresos estables en cualquier entorno económico y han sido favorecidas por los inversores durante años, pero los pedidos recientes de quedarse en casa y el aumento resultante en el comercio electrónico han amplificado la ventaja defensiva", dice.

Estabilidad en tiempos de incertidumbre

Lo desconocido frustra el mercado de inversión, con preocupaciones que van desde cómo una posible segunda ola de coronavirus podría afectar aún más a una economía ya frágil hasta qué tan pronto una vacuna puede estar lista.

Las propiedades de arrendamiento neto proporcionan un ingreso estable, una característica particularmente valiosa dado el entorno de bajas tasas de interés que ha sido predominante en la última década, dice West.

A los inversores les gustan los activos de NNN porque son "bonos envueltos en bienes raíces" que brindan a los compradores un modelo operativo sin complicaciones, dice. Los inquilinos generalmente aceptan arrendamientos de 10 ó 15 años, y además del alquiler y los servicios públicos, pagan los impuestos de la propiedad, el seguro, el mantenimiento y otros gastos continuos.

En tiempos de volatilidad del mercado de valores, los inversores de acciones a menudo buscan la estabilidad relativa y la cobertura contra la inflación por la que son conocidos los activos NNN, lo que hace que estas propiedades estén bien posicionadas para mantener o aumentar sus valores, incluso cuando los valores de otras propiedades corren el riesgo de caídas sustanciales en el corto plazo.

"Los activos de arrendamiento neto de un solo inquilino se encuentran en el cruce de Main Street con Wall Street", dice West. "Los inversores están obteniendo en gran medida un activo sólido y un flujo de caja duradero a largo plazo. Como regla general, las propiedades de arrendamiento neto proporcionan una muy buena rentabilidad ajustada al riesgo en comparación con un bono."

La cuarentena obstaculizó en gran medida la actividad de ventas de inversión para todos los tipos de propiedades en la primavera del hemisferio norte.

"El cierre detuvo la inversión al dificultar la diligencias debidas, las evaluaciones y otras tareas necesarias para cerrar las transacciones", dice Jon Ferber, Analista de Capital Markets de JLL, con sede en Chicago. "La claridad más reciente en los mercados de acciones y deuda tiene inversores institucionales que han estado durante meses explorando selectivamente nuevas oportunidades."

Muchos están observando propiedades NNN de un solo inquilino. En algunos casos, los precios de los activos NNN se mantuvieron estables durante la pandemia o incluso han aumentado, especialmente para los activos esenciales o de misión crítica que están bien ubicados, señala.

 

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"Los inversores están poniendo una prima en los activos de un solo inquilino que cuentan con un flujo de ingresos predecible a largo plazo y un inquilino con un sólido perfil de crédito de grado de inversión", dice Ferber. "Y a medida que las primas de riesgo se han reducido, la deuda está más disponible, y un grupo creciente de inversores está ansioso por realizar transacciones”.

Activos esenciales en la era del coronavirus

Desde Taco Bell hasta Dollar Tree, las propiedades minoristas son los activos netos de arrendamiento más visibles. Las farmacias NNN, los quioscos, las tiendas de conveniencia, las de comestibles y de mejoras para el hogar se han considerado "esenciales" y se encontraban entre los pocos minoristas que permanecieron abiertos durante los cierres.

Estas propiedades escaparon a lo peor de la caída libre económica en abril. Las ventas minoristas año tras año para el mes cayeron 19,9%, según el Departamento de Comercio de los EEUU. Pero las tiendas de comestibles vieron un aumento del 13,1% en las ventas durante el período.

“Se ha vuelto muy evidente en tiempos como estos que las empresas esenciales tienen que permanecer abiertas para que la gente sobreviva", dice West. "Es aún una razón más por la que invertir en estos activos tiene sentido hoy en día”.

Por el contrario, a menudo escondidos en parques empresariales, las propiedades de distribución son posiblemente los activos netos de arrendamiento menos visibles. Pero, sin embargo, se han vuelto tan esenciales como los edificios minoristas NNN dado el hecho de que desempeñan un papel fundamental en la cadena de suministro de comercio electrónico.

Durante los cierres, la actividad industrial se mantuvo constante, y hubo "un mayor interés en las propiedades de NNN con inquilinos de crédito y WALT a largo plazo", dice John Huguenard, Director General Senior, Jefe de Mercados de Capital Industrial, JLL, con sede en Chicago.

"Estamos viendo interés en propiedades industriales NNN de compradores en todos los ámbitos, incluso fondos internacionales, individuos de alto patrimonio neto, oficinas familiares e inversores institucionales", dice Huguenard, señalando dos acuerdos de venta y arrendamiento recientemente completados: un activo industrial de 23 mil metros cuadrados en el Noroeste del Pacífico y un activo flexible en Houston.

"Estamos viendo que el pool de compradores se llena", dice. "En particular, los inversores internacionales que en el pasado se centraron en las transacciones de cartera ahora están buscando edificios logísticos únicos y de arrendamiento neto”.

Los compradores quieren este tipo de activos porque "son seguros y están ocupados por una marca reconocible", dice Huguenard, ya sea "una venta-arrendamiento o un edificio arrendado por un minorista en línea o un operador logístico externo”.

 

1 ¿Qué es un arrendamiento neto triple?

Un arrendamiento neto triple (triple neto o NNN) es un contrato de arrendamiento de una propiedad mediante el cual el inquilino o arrendatario se compromete a pagar todos los gastos de la propiedad, incluidos los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, el seguro del edificio y el mantenimiento. Estos pagos son adicionales al alquiler y servicios públicos, y todos los pagos suelen ser responsabilidad del propietario en otro tipo de contratos.

Contact Josh O'Malley CFA

Director, Capital Markets, Latin America, JLL

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