La inversión inmobiliaria cae en el 1Q, siguiendo el trayecto de la propagación de la pandemia

La inversión global en bienes raíces comerciales cayó en el primer trimestre de este año, con algunas áreas más afectadas que otras a medida que la pandemia de COVID-19 se extendió por todo el mundo.

La inversión directa en bienes raíces comerciales cayó un 5 por ciento interanual hasta US$200 mil millones, de acuerdo a figures de JLL.

La propagación del coronavirus ha tenido un impacto abrupto y generalizado en los mercados financieros de todo el mundo. La creciente evidencia sugiere que el crecimiento económico mundial se contrajo en el primer trimestre, marcando el primer trimestre de contracción en 11 años.

"Los mercados de crédito y capital fueron de los primeros en reaccionar, con las FIBRAS como primeros en nuestra industria en experimentar los impactos negativos del COVID-19", comenta Sean Coghlan, Jefe de Investigación de Mercados de Capital Global de JLL.

En ocho de los mercados de FIBRAR más grandes del mundo, el rendimiento total durante el primer trimestre cayó en promedio un 31 por ciento, de acuerdo a JLL.

Si bien la disrupción en los mercados públicos vio caer la inversión directa en bienes raíces, la actividad varió entre las regiones, en línea con la evolución de la propagación de la pandemia. Esto significa que los datos no reflejan completamente el impacto en los mercados que estuvieron expuestos posteriormente al virus.

"Ninguna región sintió el impacto de la pandemia de manera más inmediata que Asia Pacífico, donde comenzó el brote", comenta Coghlan. "Pero los datos del primer trimestre están desfasados al impacto de las otras dos regiones, que comenzaron a sentir los efectos en marzo".

En Asia Pacífico, la inversión cayó un 26 por ciento interanual hasta los US$34 mil millones en el primer trimestre. EMEA, por otro lado, experimentó un aumento del 5 por ciento hasta los US$67 mil millones. La inversión en las Américas cayó un 2 por ciento.

Mientras tanto, la volatilidad en los mercados crediticios, junto con políticas sin precedentes y la intervención del banco central, se ha visto a algunos acreedores hacer una pausa mientras buscan claridad sobre el futuro, comenta Coghlan.

"A pesar de la amplia liquidez en los mercados de deuda, los acreedores permanecen en una fase de" descubrimiento de precios "y se centran en la gestión de activos de sus portafolios actuales. Esto ha llevado a un mayor escrutinio sobre el apalancamiento y un enfoque en fondeadores experimentados, sectores resistentes y ubicaciones sólidas para la creación de nuevos acuerdos de negocio”.

Si bien no se puede escapar del impacto de la pandemia a corto plazo, con un volumen casi récord de valores negociables en poder de los inversionistas, los bienes raíces comerciales mundiales se encuentran listos para ver inversiones saludables a largo plazo.

"El sector inmobiliario no solo ofrece una fuerte diversificación de ingresos y diversificación de cartera, sino que también tiene bajas correlaciones con los rendimientos en otras clases de activos importantes", comenta Coghlan.

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Duplicando estrategias defensivas

En un intento por mitigar algún elemento de riesgo, los inversionistas están implementando estrategias defensivas en ciertos sectores en los que se perciben los beneficios.

“Si bien no hay nada seguro en este momento sin precedentes, los activos industriales, multifamiliares y centros de datos se benefician de factores cruciales que los inversionistas buscan en este clima; estabilidad de ingresos; operación crítica; y densidad de ocupación”, comenta Coghlan. "Estas probablemente estarán entre las mayores consideraciones para los grupos que actúen más rápidamente con horizontes de inversión a largo plazo"

Uno de los sectores inmobiliarios más fuertes antes de la pandemia, el mercado industrial, su inversión global aumentó un 7 por ciento en el primer trimestre, ya que los inversionistas buscan aprovechar los efectos colaterales del comercio electrónico en auge.

"Es probable que la pandemia acelere las tendencias que ya estábamos viendo, como el aumento de las tasas de penetración en línea, la expansión de los supermercados en línea y la integración de la tecnología en el almacenamiento", comenta Coghlan

El virus también ha generado dudas sobre el inventario, ya que cientos de miles de clientes y empresas de todo el mundo fueron víctimas de la escasez causada por las compras de pánico y los aumentos impredecibles de la demanda.

La demanda sin precedentes saturaba las cadenas de suministro, obligando a las empresas a reevaluar la cantidad de inventario que poseen y cómo la distribuyen a su base de clientes. A medida que lo hacen, la demanda de instalaciones de fabricación, centros de entrega y cumplimiento de los servicios de entrega rápida aumentará, probablemente cambiando el panorama industrial en las próximas décadas.

Mientras tanto, el sector multifamiliar también se está beneficiando a través de un enfoque en estrategias más defensivas con una inversión del primer trimestre apenas 1 por ciento inferior al mismo período del año pasado.

Desde 2010, la inversión en el sector global multifamiliar ha aumentado un 15,6 por ciento cada año, situándose entre los tipos de activos inmobiliarios de más rápido crecimiento.

"El sector multifamiliar se considera uno de los sectores más resistentes, respaldado por los cambios demográficos que hemos presenciado en las últimas dos décadas", comenta Coghlan. "A medida que más personas se mueven hacia las ciudades y el espacio y la asequibilidad se convierte en un problema, la demanda de alojamiento diseñado para ser especialmente alquilado está creciendo".

El sector representó alrededor del 22 por ciento de la liquidez global total en los últimos dos años y está siendo visto cada vez más como objetivo en geografías fuera de América del Norte.

En Japón, el mercado multifamiliar más grande y maduro de Asia, la inversión alcanzó su punto más alto en los primeros tres meses de este año, en gran parte debido a la adquisición en febrero por parte de Blackstone de Anbang una cartera de 2.700 millones de dólares; El mayor negocio de propiedades que se ha hecho en el mercado japonés.