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Los hoteles están encontrando lugar para espacios ‘co-living’

Aumentan los proyectos de co-living (modelo de residencia compartida) en inmuebles hoteleros reconvertidos en busca de un crecimiento de los alquileres

14 de agosto de 2022

Los hoteles se están convirtiendo cada vez más en espacios de ‘co-living’ (modelo de residencia compartida o convivencia) en mercados donde los inversionistas institucionales buscan alternativas más baratas a las conversiones residenciales y un alto potencial de crecimiento del alquiler.

En junio, una ‘joint venture’ de USD 200 millones entre el administrador de activos PGIM Real Estate y el operador de co-living Weave adquirió Rosedale Hotel en Kowloon, Hong Kong, con la intención de convertir la propiedad de 435 llaves en una propiedad de co-living.

Mientras tanto, en Singapur, la firma de administración de bienes raíces LHN Group ha invertido USD 65,5 millones en los últimos tres años para adquirir propiedades bajo su marca de co-living Coliwoo, con sus últimas dos propiedades de Amber Road también convertidas en nuevas ofertas de esta modalidad residencial.

Detrás de los acuerdos hay tasas impositivas favorables en las dos ciudades. Los impuestos más bajos sobre la compra de activos hoteleros en comparación con los activos residenciales, que están sujetos a impuestos a las transacciones más altos que disminuyen los rendimientos de las inversiones, han convertido a los hoteles en la opción preferida para la conversión de activos, particularmente en Singapur y Hong Kong.

Ambos mercados han visto una serie de conversiones de hoteles en propiedades de convivencia, donde se ofrecen habitaciones privadas con áreas comunes compartidas.

A diferencia de la mayor parte de Asia Pacífico, donde estas propiedades de vida comunal modernas se consideran ampliamente activos multifamiliares, Singapur y Hong Kong se destacan como excepciones. Esto ha dado impulso a la tendencia de ‘co-living’ que se estableció por primera vez en Europa y Estados Unidos.

La creciente popularidad de la convivencia se debe a la convergencia de dos factores, según Noel Neo, Jefe de Mercados Medianos de Singapur, JLL Hotels & Hospitality Group.

"Una de las razones es el fuerte aumento de los alquileres residenciales en toda la región en los últimos años", dice Neo. "En el caso de Hong Kong, otro factor es la pérdida de ingresos de los hoteles de bajo rendimiento que primero se vieron muy afectados por los disturbios sociales y posteriormente por la pandemia”.

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El auge del ‘co-living’

Las políticas de trabajo desde casa, que se convirtieron en una norma durante la pandemia, también contribuyeron al surgimiento de nuevas propiedades de convivencia.

"La demanda de un espacio habitable individual más grande aumentó porque ya no era factible que varias personas tuvieran llamadas de conferencia dentro del mismo espacio", dice Neo.

Para Singapur y Hong Kong, estas condiciones ideales para el ‘co-living’ convencieron a los inversionistas a buscar activamente oportunidades en el sector popular entre profesionales jóvenes, expatriados y estudiantes.

Muchos operadores de ‘co-living’ adoptaron una estrategia de crecimiento agresiva para comprar y convertir activos de hospitalidad en propiedades de convivencia para satisfacer esta demanda, especialmente durante la pandemia.

"Algunos operadores han podido asegurar oportunidades de adquisición en Hong Kong, en parte debido a la supresión de la valoración en el segmento hotelero", dice Nelson Wong, Director Ejecutivo de Investigación de JLL Hong Kong.

Los compradores en Hong Kong pudieron comprar hoteles con un descuento del 20% al 40% sobre el precio pre-COVID, según los datos del último Rastreador de Capital de JLL.

"Los propietarios de hoteles, tambaleándose por el impacto de la pandemia, también estaban más abiertos a vender propiedades de lo que estaban previamente", dice Neo.

En Singapur, la tendencia al ‘co-living’ tampoco ha mostrado signos de disminuir. "Los precios de los hoteles se han mantenido prácticamente sin cambios desde la pandemia. Incluso con la recuperación del turismo, una caída en la demanda de conversiones a ‘co-living’ en base ‘comprar-para-convertir’ parece poco probable ", dice Neo

Un detalle positivo

TEl fuerte interés en los activos de ‘co-living’ se produce en medio de un segundo trimestre moderado de actividad de inversión a medida que el mercado se ajustó a condiciones financieras más estrictas, según muestran los datos de JLL.

"El capital sigue comprometido con el mercado inmobiliario de Asia Pacífico, pero las implementaciones serán más selectivas", dice Pamela Ambler, Directora de Inteligencia y Estrategia de Inversionistas, Mercados de Capitales, Asia Pacífico, JLL. "Los inversionistas se están jugando a largo plazo y los precios en los mercados financieros se están ajustando a cualquier inversión en el futuro previsible".

A pesar de las perspectivas, Neo cree que hará poco para amortiguar las perspectivas de crecimiento de la convivencia a largo plazo.

"Existe una clara demanda de ofertas de ‘co-living’ con una gestión profesional y garantía de calidad que brinden comodidad a los inquilinos, al tiempo que tapan las brechas y las ineficiencias de los modelos de vivienda tradicionales", dice Neo.

"Esperamos que esta demanda provoque un impulso más amplio de los inversionistas institucionales para transformar las propiedades hoteleras en espacios de ‘co-living’".

Rastreador de Capital de Asia Pacífico 2Q22

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