Qué dice una disminución en la obtención de fondos de bienes raíces acerca de lo que piensa el inversionista

Estos descensos en la recaudación de fondos generalmente se presentan en medio de la reducción de la demanda por parte de los inversionistas. Por ejemplo, el punto bajo de 2012 se presentó en un periodo de gran incertidumbre, después de la crisis económica mundial.

El año pasado, la pandemia fue un factor en la disminución. Sin embargo, hubo otro problema en un panorama más amplio: los inversionistas decidieron esperar a la exposición por medio de las relaciones existentes con los fondos de mayor tamaño, que ahora son más grandes que nunca.

Los inversionistas evitan las nuevas relaciones y prefieren hacer fila y esperar. Ciertamente, alrededor del 66 por ciento de los inversionistas prefieren respaldar a administradores con los que ya tienen una relación, de acuerdo con datos del último Monitoreo Institucional de Asignaciones de Bienes Raíces de la Universidad Cornell.

“Los llamados ‘megafondos’ han llegado a nuevos máximos en términos de tamaño, mientras los compromisos de primera vez o con nuevos administradores se ven postergados con frecuencia”, asegura Gianluca Romano, Director Global de Investigación de Capital Indirecto en JLL. “Esto se debe principalmente a un problema interno de capacidad de los inversionistas”.

A la espera

En promedio, los inversionistas institucionales del mundo permanecen por debajo de su asignación objetivo promedio.

La abundancia de la búsqueda de capital para bienes raíces comerciales ha experimentado un aumento de las asignaciones objetivo proyectadas de 2021, en promedio, de 30 puntos base, de acuerdo con la Universidad Cornell. El déficit promedio de 2020 entre el objetivo y las implementaciones fue de 60 puntos base.

Se pronostica que las asignaciones objetivo promedio aumentarán alrededor de 10.9 por ciento este año, de acuerdo con la Universidad Cornell.

Por ejemplo, el sistema de jubilaciones de los maestros del estado de California del fondo de pensiones de EE. UU. aumentó su objetivo de asignación de bienes raíces a 14 por ciento y tiene un plan a largo plazo para llegar al 15 por ciento, mientras reduce su asignación de títulos públicos. Alecta, el proveedor de pensiones de jubilación más grande de Suecia, quiere que los bienes raíces representen alrededor de 15 por ciento de su mayor asignación de 20 por ciento en activos reales (crédito de infraestructura y alternativo).

Se mantiene el rumbo

Mientras que la pandemia de COVID-19 ha resaltado los beneficios de la diversificación en bienes raíces privados para portafolios institucionales, el capital lucha por colocarse debido a la falta de flujo de inversiones. De la lista de IPE Real Assets de los 100 principales inversionistas en bienes raíces, 59 han colocado una cantidad menor a la asignación objetivo promedio.

“Los inversionistas necesitan tiempo para encontrar oportunidades que cumplan con los objetivos, se necesita tiempo para aprobar esas inversiones y después toma tiempo colocar el capital”, señala Romano. “Incluso si un inversionista compromete el capital suficiente para cumplir con su objetivo actual, ese capital no se colocará por completo hasta el tercer año. Mientras tanto, las asignaciones objetivo cambian anualmente”.

Con más de 1000 fondos actualmente en el mercado que buscan reunir más de USD 440,000 millones y con estándares tan altos para las relaciones con administradores de fondos nuevos, las alternativas a los fondos, como las empresas conjuntas, las cuentas administradas por separado, así como los club deals y las inversiones conjuntas, se irán haciendo más prevalentes en los próximos meses.

“Las razones de esto son tan variadas como los inversionistas que buscan cargos más bajos y mayor control y/o visibilidad de la inversión”, explica Romano.

Ya está aumentando la popularidad de las empresas conjuntas. A nivel mundial, 27 por ciento de los inversionistas busca asignar más a las empresas conjuntas, de acuerdo con una encuesta de INREV. Estas estrategias de inversión alternativa serán paralelas a los fondos existentes, y algunos fondos actualmente en el mercado o que llegan con la idea de transformarse y alejarse de las estructuras de fondos clásicos.

“El capital todavía necesita un hogar y, dada la cantidad que todavía se encuentra al margen, es posible que veamos a los administradores de inversión rediseñar sus respectivas ofertas en los próximos meses”.