Por qué las ciudades están dividiendo los grandes bloques

Es un momento de reflexión para las ciudades que quieren mantener la importancia de los distritos comerciales centrales.

En los últimos años, los bulliciosos centros comerciales construidos sobre hábitos de décadas de antigüedad han experimentado un cambio masivo. La evolución de las necesidades empresariales y de la mentalidad de la gente sobre la salud, el bienestar y la conciliación de la vida laboral y familiar está alterando algunos de los atractivos más arraigados de los CBD.

Una de las respuestas de las ciudades es romper los bloques de oficinas de hormigón para crear agradables distritos de uso mixto que fomenten comunidades conectadas y centradas en las personas. De Gran Bretaña a Australia, de Singapur a Nueva York, las ciudades están encontrando formas de mejorar y diversificar el tejido de sus barrios.

Por ejemplo, One Bangkok, en Tailandia. El extenso distrito de la capital del país pretende incluir nuevas oficinas, un barrio comercial, viviendas y hoteles de lujo, un centro de ocio y muchos espacios verdes abiertos, todo ello al alcance del sistema de transporte público.

"Phil Ryan, Director de City Futures, Global Insight en JLL, afirma: "Se ha diseñado como el centro urbano definitivo, con énfasis en el bienestar, la sustentabilidad y la tecnología inteligente. "Es el tipo de distrito empresarial y residencial integrado que estamos viendo aparecer en ciudades de todo el mundo".

Según el reporte de JLL sobre el futuro de los distritos centrales de negocios, se trata de una respuesta al envejecimiento de las infraestructuras, la obsolescencia del parque de oficinas y el deseo de los ciudadanos de desplazarse en menos tiempo, que se suman a los problemas de los CBD tradicionales.

"Los CBD tienen que pasar de ser principalmente lugares de trabajo a ser destinos vibrantes, polivalentes y ricos en servicios, con una mayor atención a las ESG", afirma Ryan.

Creando lugares habitables

Romper bloques añadiendo plazas públicas, callejones peatonales, carriles bici y corredores de biodiversidad mejora el acceso a zonas antes densas de la ciudad, mientras que la reducción del tráfico contribuye a mejorar la calidad del aire.

En el Reino Unido, la remodelación de Birmingham Smithfield por valor de 500 millones de libras (634 millones de dólares), creará espacios públicos y desarrollos comerciales, además de 2,000 nuevas viviendas, todo ello unido por nuevas calles verdes que darán prioridad a peatones y ciclistas. Para ello, tendrá que implantar progresivamente una nueva trama de calles sobre lo que antaño fue el emplazamiento de un gran mercado mayorista sin conexiones de un lado a otro. Esto también permitirá desarrollar el emplazamiento en cuatro fases, lo que aportará una flexibilidad financiera y logística adicional.

"Promover los desplazamientos activos mejora el bienestar, mientras que los negocios locales se benefician de una mayor afluencia", afirma Walid Goudiard, Jefe de Servicios de Proyectos y Desarrollo de JLL para EMEA Work Dynamics. "Disponer de espacios exteriores más verdes y atractivos también crea oportunidades para mejorar la interacción a pie de calle, como los restaurantes al aire libre".

West Side Place, en Melbourne, ha utilizado esta estrategia con gran éxito, demoliendo una antigua sede periodística brutalista que abarcaba toda una manzana. El nuevo recinto cuenta con cuatro torres que albergan dos hoteles emblemáticos, un centro de negocios y casi 3,000 apartamentos. Los espacios recreativos y de ocio incluyen parques y jardines, todo ello conectado por un nuevo "pasillo" comercial central.

Crear conexiones

Para las administraciones locales con problemas de liquidez, mejorar la conectividad del transporte público es fundamental, pero puede suponer explorar una serie de opciones de financiación.

Por ejemplo, el éxito de la remodelación de la antigua Battersea Power Station de Londres "dependía de la infraestructura, por lo que se utilizó un modelo público/privado de incremento fiscal para financiar la ampliación del metro y la nueva estación", explica Ryan.

El sector público tomó prestado el valor de los terrenos urbanizados y el sector privado financió el reembolso a lo largo de 25 años, utilizando los impuestos sobre actividades económicas de las zonas empresariales y las contribuciones de los promotores.

En otros casos, las limitaciones del emplazamiento concreto, las normas de gobierno local y la falta de una visión de conjunto pueden obstaculizar el progreso.

"La comunicación y una cuidadosa planificación financiera y física son vitales para evitar que se pierdan oportunidades", afirma Ryan. "Los responsables de la construcción de infraestructuras de transporte deben estar en sintonía con sus colegas del sector inmobiliario".

Liberando el potencial mediante asociaciones

Hasta ahora, muchas partes interesadas se han centrado en la forma más rápida de maximizar el rendimiento de la inversión financiera.

Pero Goudiard dice que eso está empezando a cambiar a medida que se redefinen las asociaciones en todo el sector inmobiliario.

"En el pasado, las cosas eran muy transaccionales", afirma. "Ahora estamos empezando a ver una remodelación de las relaciones, ya que las autoridades locales, los inversionistas, los promotores y los ocupantes colaboran más estrechamente".

En parte, esto se debe a que las autoridades locales, con grandes aspiraciones, incluyen en sus permisos condiciones como viviendas asequibles y fuentes de energía renovables.

Goudiard pone a París como ejemplo de uno de esos planes en fase de desarrollo. Su objetivo es lograr cero emisiones netas de carbono para 2050, al tiempo que se mejoran las condiciones socioeconómicas de los habitantes de la ciudad con mejores infraestructuras de vivienda, energía y transporte.

La presión de las partes interesadas hace que los inversores también empiecen a tener en cuenta los factores de valor medioambiental y social a la hora de buscar un impacto inmobiliario responsable.

"Merece la pena considerar los posibles escenarios de crecimiento a largo plazo en un horizonte temporal de 10 a 20 años, ya que estos planes escalonados presentan oportunidades de adquisición, desarrollo, reposicionamiento, conversión, modernización y mejoras de capital específicas", afirma Ryan.

No ocurrirá de la noche a la mañana, pero Goudiard se muestra esperanzado con este modelo de CBD en evolución que busca satisfacer las cambiantes demandas de residentes y ocupantes.

"En el futuro, los proyectos ambiciosos de uso mixto con bloques diversos, espacios más ecológicos y movilidad mejorada generarán rendimientos superiores, gracias a su atractivo y valor sostenibles", afirma.