¿Cómo reconocer un avalúo de alta calidad?

Los avalúos profesionales son, en su gran mayoría, reportes elaborados por especialistas certificados que llevan como propósito el generar una opinión de valor de quien o quienes los elaboran; es decir, el profesionista nos da su opinión sobre cuánto vale un activo, el cual puede ser tangible (inmueble o propiedad personal en todos sus derivados), negocio en marcha (con contenido tangible e intangible) o únicamente intangible.

Los reportes de valoración pueden tener muchos usos, entre los que se destacan la compra – venta, arrendamiento, garantía colateral para créditos, pago de impuestos, etc.

Importante es enfatizar que un avalúo bien realizado puede constituir una herramienta de gran trascendencia, en razón del beneficio que puede generar el resultado que de él se desprende y, en cambio, un avalúo realizado deficientemente, puede generar enormes problemas que pueden derivar en fuertes controversias.

Para contestar las preguntas anteriores lo que primero se debe hacer, por encima de todo, es entender el concepto de Calidad. Existen una buena cantidad de autores y definiciones de este concepto y para propósitos de este artículo, emplearemos una definición corta que proviene de Peter F. Drucker[1] y que dice que: “Calidad es satisfacer las características requeridas por el cliente”, lo cual nos lleva entonces a preguntarnos lo siguiente: ¿Qué esperamos de un valuador en materia de calidad en su trabajo? ¿Qué le debemos pedir como requisitos mínimos de calidad?

Tristemente, existe la idea de que el trabajo de los valuadores sólo sirve para “cumplir con el trámite que requiere una autoridad o algún agente comprador o vendedor” o para “dar el valor que necesita el contratante o una de las partes”, cuando en realidad, quienes trabajamos apegados a la normatividad y actuamos con ética y responsabilidad, nos comportamos de manera contraria a lo anterior. El mayor aporte que un valuador profesional lleva a cabo es el dar información relevante, independiente y sin sesgo. Vayan, a manera de ejemplo, los siguientes casos:

Imaginemos que un propietario ofrece dar en arrendamiento un piso de oficinas en una calle principal en el centro de una ciudad importante y para ello solicita 300 pesos / m² / mes de renta.

Un par de posibles arrendatarios deciden contratar, cada uno por su cuenta, a sendos valuadores para que les ayuden a definir si la cantidad solicitada es adecuada o no.

Pensemos entonces que el primer valuadora entrega su reporte soportado en información de mercado de oficinas de diferente calidad a la de la propiedad valuada, en el oriente y en el sur de la ciudad, en calles secundarias, con un rango de valores entre 100 y 600 pesos / m² / mes.

El segundo valuador, en cambio, proporciona información de oficinas en renta de inmuebles de calidad similar, sobre la misma colonia y calle de la propiedad en proceso de valoración, en rangos que fluctúan entre los 280 y 320 pesos  / m² / mes.

Claramente el segundo valuador proporciona información mucho más acertada para efectos de la valoración de la renta; es decir, esta posibilidad plantea un trabajo desarrollado bajo condiciones de mayor calidad.

Pensemos en otro caso en el que se tiene una bonita casa, de 3 niveles, en una zona en la que predominan los usos de oficinas en diferentes tipos de inmuebles, incluyendo rascacielos y en la cual el terreno del propio inmueble que se valúa cuenta con uso de oficinas de alta densidad.

Nuevamente es el caso de la existencia de un par de interesados en la adquisición de la propiedad que contratan, cada uno, a su valuador.

El primero de ellos realiza su trabajo sin tomar en cuenta el potencial del terreno y genera su valor basándose exclusivamente en las características de la casa, su superficie construida, las características constructivas, uso de suelo habitacional, etc. , en tanto que el otro valuador consulta el uso de suelo vigente en la zona, descubre que tiene potencial de construir hasta 20 niveles, y da un valor mucho más alto, considerando dicho potencial y tomando en cuenta la casa solamente para efectos del cálculo de su demolición.

¿Quién está en lo correcto? No hay duda de que nuevamente el segundo caso presenta un análisis de mayor calidad, al tomar en cuenta las condiciones especiales de la propiedad en cuanto al potencial del terreno.

Así, podemos decir que en general, lo que esperamos de un reporte de valoración de buena calidad es que otorgue resultados creíbles, fundamentados en información certera de la propiedad y del mercado existente y aplicando metodologías adecuadas.

De esta manera, a continuación, se señalan aspectos medulares en los que se debe sustentar un informe valuatorio de calidad:

1.       Clara identificación del problema a resolver

2.       Definición precisa del alcance del trabajo a realizar

3.       Descripción adecuada de la propiedad y su entorno y recopilación de información de mercado

4.       Análisis de datos debidamente soportados

5.       Aplicación de los enfoques de valor conducentes, empleando metodologías acertadas

6.       Conciliación y conclusión de valor debidamente sustentada

7.       Orden y pulcritud en la elaboración del informe

En resumen, la calidad de un reporte de valoración se debe medir con la respuesta a la simple pregunta: “¿Cuánto vale la propiedad que se está valorando?”, tomando en cuenta que una metodología adecuada, una información de la propiedad y del mercado bien soportadas y una conducta ética representan los tres grandes puntales de la sana valuación. 

Un informe de valuación realizado con calidad y ética es una herramienta valiosísima en la toma de decisiones y su trascendencia impactará directamente y de manera importante en quienes se vean afectados positiva o negativamente de su resultado. 

[1] Adaptado de: “La gestión por calidad total en la empresa moderna”, Ruiz-Canela López, José.