Después de un año complejo, los hoteles vuelven a estar en la mira de los inversionistas
La recaudación de capital y las ventas de hoteles ponen de manifiesto el optimismo de los inversionistas ante la recuperación del sector
La inversión en los hoteles está cobrando impulso ante las mejores perspectivas para viajar.
Blackstone Group y Starwood Group compraron en marzo la operadora de hoteles Extended Stay America por 6 mil millones de USD, la operación más grande en los Estados Unidos desde el inicio de la COVID-19. En Madrid, el inversionista alemán, Commerz Real, adquirió un edificio de oficinas en el aeropuerto de la ciudad con intenciones de convertirlo en un hotel de 280 habitaciones de la marca Zleep Hotels.
En una encuesta reciente de JLL, el 70 por ciento de los inversionistas afirmó que buscan invertir en hoteles de Asia Pacífico. Se espera que la inversión global en hoteles este año alcance los USD 35,000 millones, un 35 por ciento más con respecto al año anterior, de acuerdo con el Reporte de perspectivas globales de inversión en hoteles de JLL 2021.
Los hoteles, y todo el sector del turismo recreativo en general, se han visto muy afectados por la pandemia, con cierres y preocupaciones por la salud que redujeron la cantidad de visitantes. Sin embargo, se espera que la fuerte recuperación económica, los avances en la vacunación y el aumento de la intención por viajar genere una gran cantidad de reservaciones.
“El optimismo en torno al despliegue de vacunas y a una eventual recuperación del turismo han empezado a impulsar la actividad, y los inversionistas no quieren perder la oportunidad”, afirma Nihat Ercan, director administrativo sénior y jefe de ventas de inversión para Asia Pacífico del grupo de Hoteles de JLL. “El ciclo se ha reiniciado y ahora estamos en la cúspide de un período de recuperación.”
Buscando compras de valor
Los analistas prevén una recuperación total de la inversión hotelera para el 2024. Mientras tanto, el sector está viendo un aumento de los hoteles que están entrando al mercado. La actividad reciente apunta a un fuerte apetito por parte de los grandes inversionistas de capital privado que buscan diversas estrategias, desde jugadas de capital puro hasta préstamos senior o mezzanine.
El capital recaudado en fondos de inversión dirigidos a financiar hoteles a nivel global fue de USD $24,500 millones en 2020, un nivel equivalente al de 2016. Dado los importantes niveles de capital no utilizado, se espera que estos grupos privados bien capitalizados generen el grueso de las transacciones en el año 2021.
Sin embargo, en este momento parece haber una desconexión entre lo que los propietarios y los inversionistas acuerdan que es un precio justo.
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En partes de la región APAC, como lugares fuera de las principales ciudades de entrada y en mercados en los que la demanda interna no ha compensado la caída del número de visitantes internacionales, es probable que las valuaciones hayan caído hasta en un 30 por ciento.
Sin embargo, esto no significa que estas propiedades estén a la venta. Los propietarios que participaron en la encuesta de JLL dijeron que, o esperarían a que las condiciones mejoraran o estarían dispuestos a reducir los precios en sólo un 10 por ciento.
“No está claro hasta qué punto veremos vendedores motivados u obligados a poner sus activos en el mercado”, señaló Peter Harper, director administrativo de hoteles de JLL. “Hasta que el clima mejore, los fondos de capital privado y los individuos de alto valor neto, en particular, buscarán capitalizar las oportunidades que lleguen al mercado, mientras la mayoría de los propietarios sigan teniendo balances sólidos y el apoyo constante de los bancos”
Pro-invest, una firma de inversión especializada con sede en Australia, lanzó recientemente un fondo de 500 millones de AUD (388 millones de USD) destinado a hoteles de lujo y de servicio completo en dificultades, con la intención de adquirir de los propietarios en dificultades hoteles clásicos, así como oficinas de empresas familiares y corporativas en Asia, que necesiten liquidez, pero cuya gestión de hoteles no sea su actividad principal, de acuerdo con los medios.
El grupo inversionista Dreamscape Cos., de la ciudad de Nueva York, también ha entrado al grupo de compradores con USD $1000 millones dirigidos a hoteles para viajeros de negocios, donde espera que la recuperación sea lenta y los precios sean más atractivos.
Administración de activos
Para muchos inversionistas, a la compra de hoteles seguirían iniciativas de administración de activos para satisfacer las cambiantes necesidades de los consumidores y prepararse para un pleno retorno a los viajes.
“Ahora es el momento de reinvertir en activos, ya que la demanda sigue siendo escasa y los productos competitivos empiezan a parecer cansados como resultado de la retirada de la inversión”, afirmó Xander Nijnens, director administrativo y jefe del consejo y administración de activos del Grupo de Hoteles de JLL en Asia Pacífico.
En la encuesta de JLL, un 36 por ciento de los participantes dijo que invertir en sus propios activos era su principal prioridad en 2021, además de enfocarse en la contención de costos y el mantenimiento de la disciplina del flujo de caja.
En el entorno actual hay oportunidades de negocio, pero los jugadores de valor agregado “tomarán la delantera, ya que están dispuestos a invertir y reposicionar hoteles con la intención de venderlos en tres o cinco años”, recomendó Nijnens.
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