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Los inversionistas buscan modernizarse para un futuro bajo en carbono

La regulación a nivel de gobierno y una mayor conciencia ambiental entre los ocupantes se combinan para hacer que la adaptación ecológica sea una prioridad cada vez mayor para los inversionistas.

08 de November de 2019

Un creciente enfoque en la sostenibilidad, junto con nuevas y ambiciosas regulaciones sobre emisiones de carbono, está impulsando a los inversionistas inmobiliarios a considerar la posibilidad de proteger sus activos en el futuro mediante la modernización.

Los bienes raíces son responsables de alrededor del 40% de las emisiones globales de carbono, según el Foro Económico Mundial, y las ciudades de todo el mundo se han comprometido a participar en la reducción. A medida que se implementa una mayor regulación, los propietarios están bajo un escrutinio creciente sobre sus edificios.

Para los inversionistas con edificios ineficientes en sus portafolios, realizar modificaciones ahora es "una opción más inteligente que no actuar", dice Dana Robbins Schneider, directora general de Proyectos Energéticos y de Sostenibilidad de JLL en EEUU.

"El reacondicionamiento ecológico de los edificios existentes, aunque potencialmente tiene un costo más alto a corto plazo, crea activos más resistentes y competitivos a largo plazo al tiempo que ofrece un retorno de inversión medible", dice. "No hacerlo podría resultar costoso, ocasionando una mayor dificultad para lograr un retiro de inversión en un futuro".

En Reino Unido, donde existe un impulso para lograr emisiones netas de carbono cero para 2050, hasta un 18%, o 157 mil millones de libras en bienes raíces comerciales, en Inglaterra y Gales, no cumple con los estándares mínimos.

El grupo inmobiliario británico Grosvenor de Gran Bretaña e Irlanda anunció recientemente que su objetivo es lograr cero emisiones de carbono para sus edificios existentes para 2030, mientras que, en los EEUU, la sede del Fondo Monetario Internacional se sometió a una amplia renovación para mejorar su huella de carbono, con plan de finalización este año.

"Para los inversionistas, es imperativo reducir las emisiones de carbono de los bienes raíces antes de que se apliquen las regulaciones, pero llegar a ese punto requiere un compromiso serio", dice Schneider.

Evaluar el riesgo

Someterse al estudio inicial de datos de rendimiento energético de un edificio es lento y potencialmente costoso. Pero, el riesgo de que un activo se vuelva obsoleto por la inacción supera el costo, dice Schneider.

"Realmente, es una pequeña parte del presupuesto general y si puede reducir los costos y hacer que un edificio sea más económico y un mejor lugar para los ocupantes, es más probable que los propietarios conserven a los inquilinos mientras reducen los gastos".

Si bien las medidas simples, como la instalación de iluminación LED o la modernización de la caldera, pueden ofrecer ahorros incrementales, las mejoras menores por sí solas no darán como resultado un edificio bajo o cero en carbono, explica Sonal Jain, director de sostenibilidad de JLL en Reino Unido.

Aunque las costosas innovaciones de vanguardia se están volviendo más baratas a medida que se vuelven más comunes, los inversionistas aún enfrentan el riesgo de que los edificios que hayan sido sometidos a renovaciones en 2019 puedan estar desactualizados para 2025.

"Los avances tecnológicos significan que las modificaciones como la iluminación LED o los controles de los sistemas de ventilación, calefacción y aire acondicionado (HVAC por sus siglas en inglés) ahora cumplen con las expectativas del retorno de inversión", dice Jain. "Sin embargo, para la modificación de acristalamientos y fachadas, estos proyectos siguen siendo considerablemente caros y difíciles de implementar, lo que dificulta la justificación de los inversionistas".

Jain dice que los inversionistas también deberían, más allá de la implementación de tecnologías energéticamente eficientes, mirar cómo se gestiona el edificio.

"La submedición y el control cercano de un sistema de gestión de edificios (BMS por sus siglas en inglés), por ejemplo, es una forma de gestionar el uso de energía con más detalle", dice ella. "Eso puede requerir más administración y personal, pero en última instancia podría ser beneficioso".

Compromisos en curso

El reequipamiento no es un ejercicio único para marcar cajas; es un proceso continuo, dice Schneider, señalando el trabajo en curso en el Empire State de Nueva York después de una extensa modificación de 550 millones de dólares en 2009.

"El trabajo nunca se completa y, aunque los resultados fueron evidentes dentro de los tres años posteriores a la realización del trabajo, siempre hay margen de mejora a través de nuevas herramientas y métodos", dice.

 

Las acreditaciones ecológicas de hoy como BREEAM y LEED, así como las evaluaciones comparativas como GRESB, están ayudando a garantizar que los edificios modernizados de calidad se destaquen de la multitud.

Sin embargo, la legislación, a nivel municipal en lugar de federal, tendrá el impacto más significativo, dice Schneider.

"Es la legislación a nivel de ciudad la que da a los inversionistas más cuestiones a considerar".

La legislación futura en países como el Reino Unido también podría apuntar al carbono incorporado –la cantidad de emisiones de carbono durante la construcción de nuevos edificios– lo que podría hacer que los edificios más antiguos parezcan más eficientes. La industria de la construcción en el Reino Unido consume más de 400 millones de toneladas de material al año, alrededor del 10% de las emisiones de carbono del Reino Unido.

Tal como están las cosas, un nuevo desarrollo de oficinas puede ser más neutral en carbono que su vecino modernizado. Pero, si el carbono incorporado se tiene en cuenta algún día, lo contrario puede ser cierto.

"Eso haría aún más difícil que un nuevo edificio se considere verdaderamente neutral en carbono", dice Jain. "Mientras tanto, existe una firme necesidad de que los inversionistas tomen medidas para reducir las emisiones de carbono actuales y garantizar que los inquilinos sigan siendo atraídos y que sus edificios no queden obsoletos”.

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