¿Podrá el sector más atractivo del mercado inmobiliario soportar la presión en 2022?
Tras un año récord, la logística se enfrenta a un conjunto de retos cada vez mayores.
El listón se ha elevado permanentemente en el sector inmobiliario logístico mundial.
El sector representó casi una cuarta parte de toda la inversión inmobiliaria comercial mundial en 2021, según JLL. Los rendimientos principales se comprimieron hasta el 4.4%. La demanda está en un nivel récord, con una absorción neta que alcanza el 183% en Asia-Pacífico.
Ahora las preguntas se dirigen a si este ritmo tan feroz puede continuar. Los desarrolladores se esfuerzan por seguir el ritmo de la demanda récord de las empresas de comercio electrónico y logística, mientras que los inversionistas tienen dificultades para encontrar activos invertibles, lo que dificulta sus objetivos de asignación.
"El año pasado fue fenomenal, aunque no creo que fuera del todo inesperado", afirma Nick Jones, director de inversiones en Logística e Industria para EMEA de JLL.
"La presión sobre el sector se debe realmente al cambio estructural permanente de las cadenas de suministro y a la llegada de más mercancías a la puerta del consumidor a través del comercio electrónico".
Demanda de terrenos
Los cambios en el comportamiento de los consumidores son uno de los principales motores del crecimiento del sector.
Dado que las compras online van a seguir creciendo, también se considera que la demanda de espacio logístico aumentará al menos un 5% en los próximos tres años, según el 75% de los encuestados en la encuesta de 2021 de JLL a 720 expertos en logística. Un 28% de los encuestados espera un crecimiento de la demanda superior al 20%.% de los encuestados espera un crecimiento de la demanda superior al 20%.
Sin embargo, con un alto crecimiento de la absorción neta de espacio por parte de los ocupantes, la limitación número uno es la falta de terreno. Los promotores tienen dificultades para conseguir terrenos adecuados y permisos de construcción.
Por este motivo, en los próximos años habrá más desarrolladores que busquen proyectos de varias plantas, sobre todo en zonas urbanas con limitaciones de suelo, afirma Rich Thompson, Director Global de Soluciones de Cadena de Suministro y Logística de JLL.
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"La escasa cantidad de suelo industrial está impulsando la necesidad de un nuevo diseño de edificios verticales", afirma Thompson. "Los edificios de varias plantas existen desde hace tiempo, pero en Estados Unidos es una tendencia relativamente nueva. Vemos cómo surgen cada vez más oportunidades a medida que aumenta el precio del suelo y que la necesidad de estar más cerca de los consumidores es cada vez más crítica".
"La distribución, que antes era un "mal necesario" centrado únicamente en los costes, se considera ahora una prioridad estratégica para los ocupantes de empresas".
Dado que la demanda de los inversionistas no da señales de disminuir, en 2022 también pueden surgir más asociaciones como una vía factible y viable para entrar en el sector, a medida que aumenta la actividad de fusiones y adquisiones en toda la industria inmobiliaria.
El reto ecológico
La cadena de suministro también se enfrenta al reto de mejorar sus credenciales de sustentabilidad, ya que el 73% de los encuestados por JLL menciona la eficiencia energética como una prioridad.
En la próxima década habrá más flotas eléctricas, sobre todo en el último tramo del reparto. La empresa británica Royal Mail ha incorporado a su flota otras 3,000 furgonetas de reparto de bajas emisiones. El despacho de logística DB Schenker encargó recientemente encargó recientemente 1,470 furgonetas totalmente eléctricas a Volta.
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"La cadena de suministro está sometida a una presión cada vez mayor para que ofrezca soluciones sin emisiones de carbono, desde edificios modernos y resistentes hasta nuevos medios de transporte", afirma Patrick Remords, director de la cadena de suministro y servicios logísticos de JLL Francia.
A medida que el sector siga creciendo, las presiones seguirán aumentando. En Estados Unidos, donde los niveles de desocupación en los grandes mercados costeros de entrada están por debajo del uno por ciento, se avecina un "enorme desafío" para mediados de 2022 debido a la incapacidad de los promotores para entregar los edificios a tiempo y mantener el ritmo de la demanda de arrendamiento, explica Craig Meyer, presidente para América de Industrial y Logística de JLL.
"Con una presión sostenida desde todos los frentes, el sector requerirá un pensamiento innovador y fresco, desde soluciones de sustentabilidad hasta un uso más eficiente del espacio por parte de los ocupantes, promotores y propietarios, tanto en 2022 como después", concluye.
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