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Por qué las fusiones y adquisiciones inmobiliarias están en aumento

La búsqueda de escala y experiencia en el sector está impulsando un rebote en los volúmenes de negocios

26 de noviembre de 2021

Las fusiones y adquisiciones en el sector inmobiliario están en aumento, ya que una mezcla de demanda reprimida, confianza renovada y una frustración en la búsqueda de oportunidades de inversión directa a escala se combinan para estimular la actividad.

Una serie de acuerdos en los últimos meses es un fuerte contraste con la calma experimentada a principios de la pandemia de COVID-19 cuando la precaución gobernó entre los inversionistas inmobiliarios. 

“La pandemia redujo la atención a las oportunidades en algunos sectores inmobiliarios buscados, mientras que al mismo tiempo otros sectores sufrieron una interrupción significativa de los modelos de negocio”, afirma Raj Somchand, Director de Fusiones y Adquisiciones y Asesoramiento Patrimonial de EMEA en JLL. “Pero nos estamos alejando rápidamente de eso”.

Entre los acuerdos recientes, se está creando la tercera mayor administradora de inversiones inmobiliarias del mundo, con US$ 129 mil millones de activos bajo administración, a medida que ESR Cayman, con sede en Hong Kong, adquiere la administradora de fondos inmobiliarios ARA Asset Management.

En Alemania, la mayor fusión inmobiliaria de Europa recientemente vio a Vonovia hacerse cargo de Deutsche Wohnen por alrededor de €19 mil millones (US$ 22.1 mil millones), reuniendo a dos importantes especialistas residenciales.

El aumento de la actividad de fusiones y adquisiciones en el mundo inmobiliario se refleja en el aumento de la creación de acuerdos en todos los sectores, con volúmenes que ya se acercan a su máximo de US$ 4.8 mil millones, habiendo superado hasta ahora los US$ 4.3 billones de este año, según los datos de Refinitiv. 

Experiencia en el sector

Los acuerdos recientes han demostrado que las empresas están mirando más allá de solo poseer activos inmobiliarios. También están buscando plataformas operativas y de gestión que puedan ayudarles a navegar y hacer incursiones en nuevos sectores.

“Obtener acceso a las mejores plataformas probadas de gestión de su clase es tan importante como la expansión de la cartera y activos bajo administración (AUM)”, dice. "Cada vez se dan más cuenta de que los bienes raíces ya no son una colección de activos, y hay un negocio detrás de ellos”.

Es cada vez más el caso en los sectores inmobiliarios menos establecidos. En junio, el gerente de activos globales Brookfield adquirió Arlington, una plataforma inmobiliaria británica de ciencia, innovación y tecnología por £714 millones (US$ 996 millones), de TPG Real Estate Partners. En 2020, AXA IM Real Assets se hizo cargo del operador paneuropeo de parques científicos Kadans Science Partner.

“La atracción hacia las biociencias y los centros de datos se ha ido más allá durante la pandemia”, afirma. “Se trata de sectores en los que hay un mayor componente operativo y, por lo tanto, son más adecuados para las fusiones y adquisiciones. Existe una clara necesidad de conocimientos especializados capaces de guiar el capital de forma segura, especialmente en esos sectores más incipientes”. 

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La búsqueda de escala continúa

Otro motor de las fusiones y adquisiciones de este año ha sido la continuación de la tendencia de consolidación en el sector. Algunas actividades de fusiones y adquisiciones pueden haber tenido lugar independientemente del peso del capital centrado en las propiedades inmobiliarias, dice Somchand.

En un acuerdo de US$ 3,9 mil millones, Columbia Property Trust, que cotiza en Nueva York, está siendo comprado por el gerente de inversiones PIMCO. El acuerdo privado de US$ 1.7 mil millones de Blackstone para la empresa inmobiliaria británica St Modwen brinda a la antigua empresa acceso a nuevas oportunidades de almacenamiento en un momento de mayor competencia por el sector logístico. Mientras tanto, el movimiento de 800 millones de euros del administrador europeo de propiedad industrial CTP para el grupo de inversión en activos inmobiliarios Deutsche Industrie le da una cartera de alrededor de 7.200 millones de euros.

“El mercado ya estaba en esa dirección, con mayores asignaciones a bienes raíces”, afirma. “La búsqueda de escala ha sido durante mucho tiempo una motivación clave, en particular para las grandes empresas de inversión. Sin embargo, la pandemia sin duda ha creado nuevas oportunidades para la consolidación entre fondos, grupo de inversión en activos inmobiliarios y plataformas de inversión”.

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Mirando hacia el futuro

A medida que la actividad de fusiones y adquisiciones continúa a buen ritmo, la desinversión por parte de grandes inversores institucionales podría hacer que se negocien grandes plataformas y portafolios.

“Nos hemos familiarizado con los grandes gerentes de inversión globales que hacen movimientos para especialistas locales, regionales o sectoriales”, dice Somchand.

En Singapur, Keppel Corporation este año hizo una oferta de SGD 2.2 mil millones (US$ 1.63 mil millones) para adquirir las propiedades y la administración de fondos de la compañía de medios que cotiza en bolsa Singapore Press Holdings, cuya cartera incluye viviendas para estudiantes europeos, tiendas suburbanas en Australia y viviendas para personas mayores en Singapur.

A medida que la administración de las empresas que cotizan en bolsa, la riqueza soberana y los fondos de pensiones se sienten más cómodos y capaces de llevar a cabo fusiones y adquisiciones, la perspectiva de que sus plataformas cambien la propiedad es una “próxima fase probable”, concluye Somchand.

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