Por qué los inversionistas siguen atraídos por nuevos desarrollos multifamiliares
La inversión en desarrollos residenciales alcanzó un récord histórico en 2021, pero ¿continuará la tendencia?
El sector multifamiliar de Europa continúa atrayendo a los inversionistas interesados en construir casas nuevas a medida que aparecen diversas vías de entrada.
El año pasado, se invirtió un récord de EUR 22,500 millones en transacciones multifamiliares europeas de financiamiento anticipado, según datos de JLL. Eso representó el 39% del volumen de transacciones en el sector, sin incluir los EUR 31,500 millones invertidos en dos transacciones de plataformas generadoras de ingresos en Alemania y los países nórdicos. El año pasado, en Alemania, un poco menos de una cuarta parte de las transacciones multifamiliares fueron para proyectos de desarrollo, una proporción récord.
Los inversionistas continúan comprometiendo capital para construir nuevas viviendas para alquilar, en parte debido a la naturaleza incipiente del sector multifamiliar, pero también por el potencial para crear escala, ofrecer eficiencias operativas y cumplir con los crecientes requisitos de ESG.
Sin embargo, hay dificultades a considerar actualmente, dice Gemma Kendall, directora de Inversión Multifamiliar de Mercados de Capital en EMEA de JLL.
“El interés claramente está ahí y sigue siendo alto”, afirma ella. “Sin embargo, los costos de construcción, que se han elevado durante algún tiempo, siguen siendo un factor, al igual que el aumento del costo de los préstamos considerando las recientes alzas de la tasa del banco central”.
Es por eso que los inversionistas que no requieren obtener financiamiento pueden encontrarse en una posición más competitiva este año, agrega Kendall.
Asociándose
La competencia, particularmente en mercados más establecidos, ha estado presionando a los inversionistas hacia el financiamiento y las asociaciones de proyectos con los desarrolladores.
Además de comprometer capital para desarrollos y comprarlos una vez finalizados, el camino de la asociación sigue siendo más popular.
En Reino Unido, UNCLE, la marca de alquiler residencial del inversionista canadiense privado Realstar, está creciendo. Su tercera transacción con el desarrollador HUB se acordó a finales del año pasado en Leeds luego de los planes en el norte de Londres.
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Se están explorando y aprovechando las asociaciones locales y en algunos casos la experiencia de desarrollo interna, dice, dice Tom Colthorpe, Estrategia de Investigación de Vivienda en EMEA de JLL.
“Es una estrategia que puede ayudar a los inversionistas a construir a gran escala, ya sea a través de planes graduales, o sobre una base de proyectos individuales sucesivos en varios sitios donde se puede lograr tracción”.
Al mismo tiempo, mientras que los mercados maduros siguen siendo competitivos, los mercados menos establecidos simplemente no están ofreciendo a los inversionistas la oportunidad de construir a gran escala a través de activos existentes, afirma Kendall.
De hecho, más de dos tercios de los 280 millones de metros cuadrados del mercado europeo de productos multifamiliares de alquiler de propiedad institucional se encuentran en dos países, Alemania y Suecia, según JLL.
Sin embargo, el capital ha estado mostrando algunos signos de expansión.
En Irlanda, el administrador del fondo alemán Union Investment comprometió EUR 200 millones, el año pasado, a favor del desarrollador Ballymore a fin de desarrollar 8th Lock. Más recientemente, se acordó la transacción de financiamiento anticipada más grande de Bélgica entre el administrador de inversiones Patrizia y el desarrollador BESIX RED, cuya finalización está prevista para 2024. En la cercana Holanda, AEW está financiando de manera anticipada el desarrollo del plan de Nova en La Haya en representación de un fondo de pensiones alemán.
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Avanzando en la cadena de valor
Para muchos inversionistas, el acceso al mercado se ha vuelto crítico considerando las altas asignaciones de capital, dice Kendall. Pero el desafío de la oportunidad se acentuó durante la pandemia del COVID-19, ya que las propiedades multifamiliares se vieron favorecidas por su resiliencia.
Los proyectos con financiamiento anticipado típicamente tienen una propagación de rendimiento de 25 a 50 puntos básicos contra los activos de producción de ingresos estabilizados, de calidad similar, según JLL.
“Los rendimientos de los multifamiliares se han reducido, y esa es otra razón por la que muchos inversionistas seguirán buscan oportunidades de desarrollo en la cadena de valor”, concluye Kendall.
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