Por qué los inversionistas apuestan por las conversiones

Dado que muchas empresas están reevaluando el espacio de sus oficinas en medio de cambios en los patrones de trabajo, el alquiler de oficinas está en baja en ciudades de todo el mundo.

Los volúmenes de locaciones de oficinas a nivel mundial son alrededor de un 6% más bajos que hace un año y un 24% más bajos que los niveles previos a la pandemia, según una investigación de JLL.

Esto está impulsando a propietarios e inversionistas a considerar convertir las oficinas en otros tipos de bienes raíces, desde viviendas hasta hoteles. A menudo ocurre en edificios donde el tamaño y la ubicación de una oficina ya no se adaptan a las preferencias de la fuerza laboral moderna. 

“Es posible que ahora estemos siendo testigos de un cambio estructural en algunos mercados", afirma Raphaelle Bour, Jefa de Project Management, Work Dynamics en JLL.

Hay una serie de razones detrás del cambio desde satisfacer las necesidades de los inquilinos, abordando la obsolescencia técnica o ambiental, a las exenciones fiscales de los gobiernos locales.

Sin embargo, todavía existen desafíos, entre ellos el financiamiento de proyectos, que pueden ser complejos en el clima económico actual. Pero para muchos propietarios que buscan mitigar los riesgos del alquiler, los beneficios a largo plazo son cada vez más claros.

"Muchos inversionistas están considerando ahora reutilizar edificios de oficinas como una inversión de capital estratégica", dice Bour.

Repensar el sector inmobiliario para los mercados modernos

Mientras que la remodelación mejora la calidad y la sustentabilidad de un edificio, la reutilización adapta los edificios para nuevos usos.

"La reutilización normalmente se considera al final de la vida útil de un edificio, cuando el cumplimiento de una estricta regulación de sustentabilidad probablemente genere una gran inversión de capital y un impacto de carbono", dice Bour. "Sin embargo, la evolución de las demandas del mercado significa que la reutilización también puede ser factible antes de esa fecha, como una forma más estratégica de asegurar flujos de caja a largo plazo".

La reconversión de oficinas a viviendas, por ejemplo, puede ser una solución a la grave escasez de viviendas; los 23 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas vacantes en las 35 principales ciudades europeas podrían proporcionar 500,000 viviendas, según datos de JLL. Si bien el 90% de los inversionistas inmobiliarios mundiales  prevén reutilizar las oficinas estadounidenses en activos residenciales, otros sectores también están atrayendo interés. Alrededor del 70% de los inversionistas están considerando como nuevos usos los centros de datos, las viviendas para estudiantes o personas mayores, la hostelería y el ocio.

Comprender la viabilidad financiera

Para aquellos que buscan reutilizar, existen complejidades financieras que sortear. Por un lado, las valoraciones de las oficinas no han alcanzado la menor demanda, lo que ha afectado las condiciones de los dadores de préstamos.

“Muchas valuaciones de las oficinas existentes siguen siendo altas, lo que refleja tendencias previas a la pandemia, y las altas tasas de interés encarecen la refinanciación”, dice Bour. "Es más, el impacto de la inflación reciente significa que hemos visto un aumento del 25% en el gasto de capital del proyecto". 

La conversión de oficinas en hoteles puede ser una forma de capear los riesgos inflacionarios. En Sydney, por ejemplo, a lo largo de los años se han reconvertido numerosos edificios históricos, beneficiándose de la sólida demanda hotelera y de la posibilidad de fijar tarifas diarias por habitación como protección contra la inflación.

Sin embargo, la fuente original de financiación de la adquisición es clave. "Si una oficina se adquirió mediante un fondo de inversión específico para oficinas, cambiar de uso a menudo requiere primero vender la propiedad y conseguir una financiación alternativa", dice Bour.

Los fondos diversificados que asignan capital entre sectores ofrecen la mayor flexibilidad y oportunidades para capitalizar el desempeño del mercado, añade Bour. "Cuando un mercado está bajo, es probable que otros activos puedan compensar y estabilizar los rendimientos".

Captura de valor estratégico

Los gobiernos metropolitanos están empezando a ofrecer incentivos para reutilizar oficinas subutilizadas.

En la ciudad de Nueva York, donde la tasa de desocupación de oficinas del 18% es el doble de su nivel previo a la pandemia, una iniciativa de reutilización adaptativa ofrece exenciones fiscales para las conversiones residenciales. En París, a los desarrolladores que convierten oficinas en bloques residenciales se les permite construir un 30% más, lo que aumenta los ingresos potenciales.

“Los formuladores de políticas también están simplificando los obstáculos de conversión anteriores, con la esperanza de reducir la cantidad de activos abandonados cuyos costos de actualización superan su valor”, dice Bour.

La ciudad de Londres planea acelerar las solicitudes para convertir oficinas antiguas no utilizadas, mientras que en todo el Reino Unido, los edificios de oficinas que cumplen con ciertos códigos de construcción no requieren permiso formal para la conversión residencial.

Las estrategias de inversión también informan el alcance de los proyectos de reutilización.

Las estrategias de valor agregado a corto plazo que actualizan rápidamente los activos para reducir el riesgo y aumentar el atractivo pueden asegurar retornos antes.

"Existe una oportunidad para que los inversionistas adquieran edificios de oficinas vacíos, estructuren su reutilización y establezcan nuevos operadores", afirma Bour. "Luego pueden ofrecer activos al mercado con, digamos, una década de flujo de caja seguro, algo que actualmente tiene una gran demanda, y muchos grandes inversionistas están creando fondos diversificados para este tipo de operaciones".

Mientras tanto, un enfoque a largo plazo da tiempo a los inversionistas para recuperar el gasto de capital en proyectos importantes, así como para asegurar retornos sostenidos.

"Dadas las perspectivas del sector de oficinas actual, la reutilización debería verse como una estrategia defensiva que crea activos de alta calidad", afirma Bour.

Ya sea que esté estructurada para obtener retornos a corto o largo plazo, la reutilización efectiva no solo apunta al valor financiero, sino que mejora el valor social y ambiental que un edificio aporta a su entorno, factores que dictan cada vez más la resiliencia de los activos.

La flexibilidad impulsa el valor futuro

Los estudios de viabilidad, la comprensión estructural de un activo y el análisis del mercado local son fundamentales para identificar el mejor enfoque de conversión, afirma Bour. Tomemos como ejemplo  el edificio 39 York Street , donde la conversión basada en datos aseguró la venta de un edificio de oficinas vacío en Sydney, ahora programado para reabrir como hotel.

Mientras tanto, en las ciudades del Reino Unido,  un sector de biociencias en rápido crecimiento  ha llevado a los inversionistas a reutilizar oficinas infrautilizadas  en espacios de laboratorio de alta calidad.

Los avances en la infraestructura técnica podrían aportar una mayor flexibilidad, ayudando a que los activos sigan el ritmo de los mercados fluctuantes. "Los desafíos técnicos son la mayor limitación para los cambios estructurales", dice Bour. "Estamos centrados en desarrollar un diseño estructural y de fachada que pueda adaptarse a diferentes usos con una renovación y un gasto de capital mínimos".

En última instancia, un conocimiento profundo de los mercados en evolución sustenta estrategias efectivas preparadas para el futuro.

"La reutilización exitosa considera dónde estará el mercado en los próximos 10 a 30 años", dice Bour. "El valor a largo plazo depende de comprender el pulso del mercado, anticipar las demandas regulatorias y de los usuarios, y capitalizar el potencial estructural de un activo para un flujo de caja seguro".

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