Por qué los inversionistas y los usuarios se unen para construir nuevos edificios

La incertidumbre durante el año pasado hizo que algunas empresas presionaran para detener los planes de reubicar o cambiar el tamaño de sus operaciones.

Pero la creciente confianza está estimulando nuevamente tales decisiones, con el interés de los usuarios en edificios nuevos y de alta calidad en aumento.

"Las empresas están decidiendo que ahora es el momento adecuado para hacer algunos cambios significativos en sus planes de negocio y, en consecuencia, en sus huellas existentes", dice Nick Compton, director de mercados de capitales corporativos, EMEA en JLL. "Y los inversores están interviniendo cada vez más para desarrollar sus bienes raíces”.

El pre-arrendamiento de espacio se ha vuelto más común junto con un aumento más amplio en la actividad de venta y arrendamiento, dice Compton.

"Requiere convicción y confianza y la capacidad de mirar más allá de la incertidumbre actual, y eso se aplica tanto a los propietarios como a los usuarios”.

Desde espacios industriales y los de logística hasta los centros de datos, la actividad está aumentando. Jaguar Land Rover acordó en enero el plan de construcción a medida más grande de Europa para un solo usuario. El centro logístico de 273 mil metros cuadrados en el Reino Unido está siendo financiado por el fondo de venta y arrendamiento de la empresa global de gestión de activos Intermediate Capital Group.

En Escocia, Aberdeen Standard Investments está financiando la venta y el arrendamiento del nuevo centro de distribución de Next por valor de £110 millones (US$ 152 millones).

A finales del año pasado, Iron Mountain y AGC Equity Partners acordaron un acuerdo de financiamiento anticipado de €300 millones (US$ 417 millones) para desarrollar un nuevo centro de datos de 26.000 metros cuadrados en Frankfurt pre-arrendado a una compañía Fortune 100 con sede en Estados Unidos. 

Baja oferta

Una desaceleración en la construcción de propiedades de oficinas de alta calidad durante el último año ha hecho que el abastecimiento de nuevos domicilios sea un desafío para los usuarios.

Asociarse con inversionistas a través de financiamiento directo abre la oportunidad para que el usuario tenga una mayor participación en la especificación y el diseño de la propiedad.

"Hay una oportunidad de tener voz desde el principio, lo que puede ser muy positivo para las empresas con objetivos técnicos o ambientales específicos o para aquellas que responden a nuevos modelos operativos híbridos", dice Compton.

Y con una queja común entre los inversores de que simplemente no hay suficientes bienes raíces de calidad para elegir, entrar en un acuerdo de financiación anticipada para un nuevo desarrollo es cada vez más popular, dice Compton.

"Ha habido muy poca actividad especulativa de desarrollo de oficinas, particularmente en los mercados regionales del Reino Unido", explica. "Eso ha hecho que muchas ubicaciones se vuelvan insuficientemente provistas de espacio de alta calidad”.

Con el apetito de los inversores por ingresos seguros de alquiler, las futuras sedes que actualmente se están desarrollando también están operando. En París, el grupo asegurador Unofi acordó recientemente comprar la sede global de la agencia de agrupación de vehículos BlaBlaCar, cuya finalización está prevista para finales de este año.

Visión de futuro verde

El modelo de financiación anticipada permite el acceso a oportunidades de calidad donde las credenciales de sostenibilidad son más altas. Y acordar ahora mudarse dentro de dos años permite a las empresas asegurarse de obtener el edificio más actualizado en términos de rendimiento energético y certificación, dice Compton.

En el Reino Unido, un activo minorista de financiación anticipada por LXi REIT enfocado en los ingresos largos incorporará características de eficiencia energética que incluyen paneles solares para la recolección de agua de lluvia y puntos de carga de vehículos eléctricos cuando se complete en 2022.

"Las obligaciones neto-cero se han visto aceleradas por la pandemia; todas las empresas están mucho más centradas en esto ahora, y muchas adelantan los plazos neto-cero", dice Compton. "Los inversores también han estado en el mismo camino y están estableciendo sus propios estándares más altos tanto en los activos en los que invierten como en los inquilinos que tienen en sus carteras”.

Si bien todos los sectores están viendo afianzarse el modelo de financiación anticipada, los activos especializados, como los laboratorios y la investigación y el desarrollo, podrían desempeñar un papel importante en el mercado de financiación anticipada, agrega Compton.

"Históricamente, los parques científicos a menudo han sido auto-entregados por los propietarios-usuarios", dice. "Pero eso podría cambiar, a medida que comiencen a surgir más gerentes y desarrolladores que pueden cumplir y ser confiables”.