Crisis Covid-19: ¿Qué puedo hacer con mi propiedad?

Ya sea porque se recibió como herencia o en dación en pago o porque forma parte del inventario inmobiliario de un negocio familiar o porque se adquirió con ciertos propósitos que ya no proceden, o simplemente porque se desea analizar una inversión y compararse con otras opciones, en una buena cantidad de ocasiones, incluidas las épocas de mercados deprimidos como la que estamos padeciendo a partir de la aparición de la pandemia del Covid-19, en personas, grupos familiares o empresariales se presenta la necesidad de contar con elementos para poder tomar decisiones respecto a lo que más conviene hacer con una propiedad.La respuesta está en el concepto de Mayor y Mejor Uso, tema sobre el cual se ha vertido una gran cantidad de literatura, en innumerables artículos técnicos, en capítulos en diversas publicaciones y hasta en libros enteros dedicados a este importante tópico, pero que no siempre es debidamente entendido y empleado.

El llevar a cabo el Análisis de Mayor y Mejor Uso de una propiedad representa una actividad multidisciplinaria que implica la aplicación de lo establecido en las disciplinas de la Evaluación Financiera de Proyectos de Inversión, el Análisis de Mercado y la Valuación Inmobiliaria, estudio que se lleva a cabo en procesos iterativos de “prueba y error”, comparando alternativas de uso que derivan en aquélla que otorgue a la propiedad en estudio la mayor productividad. 

La disciplina de la Evaluación Financiera de Proyectos de Inversión participa con la generación de diversas alternativas de inversión, en las cuales juegan un papel definitivo las posibilidades físicas, la permisibilidad legal y, por supuesto, de rentabilidad de las diferentes opciones de proyectos que se están contemplando.

Las posibilidades físicas radican en la viabilidad que posee la propiedad desde un punto de vista físico para el proyecto que se está evaluando, sea ésta un terreno o un terreno con construcciones, La permisibilidad legal está dada, esencialmente, por los usos y densidades autorizados a ser desarrollados y la mayor productividad está expresada por variables o índices financieros - relacionados con la bondad o lo inaceptable de los proyectos que se analizan, tales como la Tasa Interna de Rendimiento TIR, el Valor Presente Neto VPN o el Índice de Rentabilidad IR.  

Por su parte, el Análisis de Mercado, en esencia, estudia las fuerzas de la demanda y la oferta que afectarán el o los precios de venta, los costos operativos y los tiempos de absorción. Los procesos para obtener la demanda suelen ser Métodos Inferidos o basados en comportamientos históricos y/o Métodos Funda-mentales soportados en análisis prospectivos sustentados en información demográfica y económica, en tanto que la oferta competitiva contempla los dos componentes principales que son el inventario existente y la nueva oferta que entrará al mercado, de manera segura como producto terminado u obra en proceso o bajo expectativas probabilísticas, durante el período de análisis.

Finalmente, la Valuación Inmobiliaria contribuye con las metodologías de los diferentes enfoques de valuación existentes. Así, el Enfoque de Costos proporciona elementos para cuantificar las inversiones que se requieren en los diferentes escenarios que se analizan, el Enfoque Comparativo de Mercado, por su parte, aportará elementos para obtener precios de propiedades comparables y métodos de ajuste para arribar a valores homologados y, por último, el Enfoque del Ingreso genera los procesos analíticos para darle valor a las propiedades considerando su capacidad para generar ingresos netos.

Importante destacar que pueden existir casos en los que la obtención del Mayor y Mejor Uso es bastante directo, requiriendo poco análisis, como lo puede ser, por ejemplo, un terreno para desarrollo habitacional localizado en una zona en la que predominen ese tipo de propiedades y, contrario a lo anterior, el caso complejo de una propiedad integrada por terreno y construcciones con uso de poca demanda actual y posibilidades de demolición y construcción de un determinado desarrollo o, alternativamente, una reconversión a otro uso modificando las construcciones existentes.

Varios son entonces los escenarios que se pueden presentar en un análisis de esta naturaleza y cada uno de ellos proporcionará valores e índices para evaluar su grado de aceptación o rechazo, de tal manera que el concepto de Mayor y Mejor Uso constituye una herramienta que, valiéndose de asignaturas financieras, económicas, de mercado y de valuación inmobiliaria le permite al propietario, desarrollador, analista, etc. contar con elementos de apoyo importantes en la toma de decisiones para responder a la pregunta “¿qué puedo hacer con mi propiedad?”